Wat speelt er bij jou?
Tik het aan en zie in een minuut wat bij jou hoort.
No cure no pay. Jij hoeft je verhuurder niet meer te bellen.
Bijgewerkt 24 september 2026
Ja. Bij een ernstig gebrek zoals schimmel of lekkage kan de huur omlaag tot het gebrek is opgelost, bij de zwaarste categorie tot 80 procent minder.
14.499 uitspraken gaan over gebreken. Dat is de grootste groep zaken in het register van de Huurcommissie.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, 43.501 uitspraken, geteld op 8 september 2026. Alle cijfers op een rij
Dat hoor je vaker. Maar komt de schimmel steeds terug op dezelfde plek, hoe vaak je ook lucht, dan wijst dat op de woning: een koude buitenmuur, een lek dat je niet ziet of ventilatie die het vocht niet afvoert. En dan kan je huur omlaag.
keer ging de huur al omlaag om een gebrek.
Geteld in 43.501 openbare uitspraken, tot 8 september 2026
Je verhuurder. Een gebrek is alles aan de woning waardoor je er minder woongenot van hebt dan je mocht verwachten. Schimmel die blijft terugkomen, vocht in de muren, een lek en een verwarming die de kamer niet warm krijgt horen daar allemaal bij. Het herstel is aan de verhuurder, ook als het om achterstallig onderhoud gaat dat al jaren speelt.
Zwarte plekken op een muur, plafond of kozijn komen door vocht. Een koude buitenmuur, een lek dat je niet ziet of ventilatie die tekortschiet zijn gebreken van de woning, en die tellen mee voor je huurverlaging.
In de badkamer moet het vocht van het douchen weg kunnen. Een afzuiging die niet trekt of een raam dat niet open kan, ligt bij de woning. In de slaapkamer zit schimmel vaak achter een kast of in de hoek van een buitenmuur: een plek die kouder is dan de rest van de kamer. Ook dat is de woning.
Of je nu huurt bij een particuliere verhuurder of bij een woningcorporatie, de route is dezelfde. Drie stappen, en wij nemen ze van je over.
Al gemaild of geappt? Dan is dat al een melding. Wij zetten hem voor je op papier, met datum en foto's, en sturen hem naar je verhuurder. Zo ligt vast sinds wanneer het speelt.
Wij schrijvenBetreft: schimmel en vocht, Nieuwe Binnenweg 175A-01, Rotterdam
Geachte heer, mevrouw,
Namens de huurder van bovengenoemde woning melden wij het volgende gebrek: schimmel op de buitenmuur van de slaapkamer, terugkerend sinds januari.
Wij verzoeken u het gebrek binnen zes weken te verhelpen.
Meldde je dit gebrek al meer dan zes weken geleden, dan gaan wij meteen door naar stap 3. Na een nieuwe melding krijgt je verhuurder zes weken om het te herstellen. Lost hij het op, dan woon je weer in een droog huis.
Jouw klokBlijft het gebrek, dan dienen wij het verzoek voor je in. Bij een ernstig gebrek kan je huur tot 80, 70 of 60 procent omlaag, tot het is verholpen. De verlaging telt vanaf de maand na je melding, bij een oude melding tot zes maanden terug.
Jij betaalt minderDe wet deelt ernstige gebreken in drie categorieën in. Je huur kan tot 80, 70 of 60 procent omlaag; categorie A geeft de grootste verlaging. Heb je meer dan een gebrek, dan telt het zwaarste.
Zeer ernstige gebreken. Er ontbreekt iets wat elke woning hoort te hebben, of de woning is bouwkundig in zeer slechte staat.
Bijvoorbeeld: geen toilet, geen aparte badruimte, geen aanrecht met kooktoestel, geen daglicht in de woonkamer of de slaapkamer, geen mogelijkheid tot luchtverversing of geen aansluiting op het riool.
Ernstige gebreken. De bouwkundige staat van de woning zit het wonen flink in de weg.
Bijvoorbeeld: schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen door condens, doorslaand of optrekkend vocht, hemelwater dat door de buitenschil naar binnen lekt, een gebrekkige rookgasafvoer van de hoofdverwarming, verzakking waardoor muren scheefstaan of vloeren hellen, een riool dat niet werkt, of een stapeling van onderhoudsgebreken aan gevels, kozijnen, dak en goten.
Overige ernstige gebreken. Alles wat niet in A of B staat en het woongenot toch ernstig schaadt.
Bijvoorbeeld: een verwarming die te weinig warmte geeft, ernstige lekkage van waterleidingen, ernstige plekken van vocht of schimmel door optrekkend of doorslaand vocht, te weinig ventilatie waardoor vocht en luchtjes blijven hangen, ernstige scheuren of loslatend pleisterwerk, te weinig daglicht in de woonkamer, en te weinig geluidsisolatie van een woningscheidende muur, wand, vloer of plafond.
Rekenvoorbeeld. Ernstige plekken van vocht of schimmel door doorslaand vocht vallen in categorie C. Je huur kan dan tot 60 procent omlaag, zolang het er is: elke maand tot 60 procent minder.
Heb je dit gebrek al meer dan zes weken geleden gemeld, bij je verhuurder, de beheerder of de corporatie, dan hoef je niet opnieuw te wachten. Wij sturen het verzoek meteen, en je verlaging telt vanaf de maand na je melding, tot zes maanden terug.
Een oude mail of een appje met een datum is daarvoor al een goed begin. Hoe eerder het verzoek er ligt, hoe meer maanden meetellen. Nog niet gemeld? Dan begint het bij de melding die wij voor je doen.
Een lek is net zo goed een gebrek als schimmel, en de route is dezelfde: melding, zes weken, lagere huur. Het maakt niet uit of het water van het dak komt, uit een leiding of via de gevel.
Gebreken is het grootste onderwerp in het openbare register van uitspraken over huurprijzen. Wij hebben alle 43.501 uitspraken doorgeteld.
Bron: het openbare uitspraakregister, publiek domein. De cijfers per plaats staan op jouw stad, alle onderwerpen op de uitspraken.
Huur je in de vrije sector? Wij tellen eerst de punten van je woning na. Valt die onder de grens en gaat je huur daardoor omlaag, dan geldt alles op deze pagina ook voor jou. Op vrije sector lees je hoe je dat ziet.
Van de eerste brief tot je lagere huur.
Met jouw foto's op datum en de omschrijving waar je verlaging aan hangt.
Wij zoeken jouw gebrek op in de lijst uit de wet. Zo weet je naar welk percentage je huur kan gaan.
Wij dienen het verzoek in, volgen het op en houden het bij tot het geregeld is.
De vragen die het vaakst terugkomen. Staat de jouwe er niet bij, kijk dan bij alle vragen.
Je verhuurder. Vocht dat door muur, dak of vloer binnenkomt, een koude buitenmuur of ventilatie die het vocht niet afvoert, zijn gebreken van de woning. Het herstel hoort bij de verhuurder (artikel 7:206 BW), en zolang het er is, heb je recht op een lagere huur.
Je hebt recht op herstel, en zolang het gebrek er is op een lagere huur. Bij een ernstig gebrek kan je huur tot 80, 70 of 60 procent omlaag, afhankelijk van de categorie. Heb je het al eerder gemeld, dan telt de verlaging tot zes maanden terug.
Bij een woningcorporatie werkt het net zo als bij een particuliere verhuurder. Wij doen de melding. Is een ernstig gebrek na zes weken niet opgelost, dan kan je huur omlaag tot het wel zo is, en ook dat verzoek doen wij voor je.
Dan nemen wij het over. Wij sturen het verzoek om je huur te verlagen zodra je verhuurder na de melding zes weken heeft gehad, en meteen als je het al langer dan zes weken geleden meldde. Jij hoeft hem daarvoor niet meer te bellen.
Ja. Blijft een ernstig gebrek na de melding, dan kan je huur tot 80, 70 of 60 procent omlaag tot het is verholpen. Dat staat los van de punten van je woning.
Ja, bij een ernstig gebrek. Je huur kan dan officieel tot 80, 70 of 60 procent omlaag, zolang het gebrek er is. Wij regelen dat voor je, en dan ligt je lagere huur vast.
De wet noemt ze bij naam, in drie categorieën. Denk aan ernstige plekken van vocht of schimmel, regenwater dat binnenkomt, een verwarming die te weinig warmte geeft of te weinig ventilatie. De hele lijst staat hierboven per categorie.
Ja. Ernstige lekkage van regenwater door dak of gevel valt in categorie B: je huur kan dan tot 70 procent omlaag. Een ernstige lekkage van een waterleiding valt in categorie C: je huur kan tot 60 procent omlaag.
Je verhuurder. Een lek in dak, goot, gevel, kozijn of leidingen hoort hij te herstellen, en zolang het lekt heb je recht op een lagere huur.
Ja. De verlaging gaat in vanaf de maand na je melding. Ligt die melding al langer terug, dan werkt de verlaging tot zes maanden terug vanaf de dag dat het verzoek wordt ingediend (artikel 7:257 lid 3 BW). Hoe eerder dat gebeurt, hoe meer maanden meetellen.
Wij tellen eerst de punten van je woning na. Valt die onder de grens en gaat je huur daardoor omlaag, dan geldt alles hierboven ook voor jou. Op vrije sector lees je hoe dat zit.
Ja, het zijn twee losse routes. Is je huur ook te hoog voor de punten van je woning, dan kan hij omlaag naar het wettelijk maximum, en een gebrek komt daar tijdelijk nog bij. Meer daarover op huurpunten.
Ja. Ook bij een kamer kan de huur omlaag door een ernstig gebrek; het register telt 871 zaken over gebreken aan kamers. Meer over kamers op kamerhuur.
Zie in een minuut wat bij jou hoort.