Servicekosten zijn de kosten voor diensten naast je kale huur, zoals schoonmaak van de gang of een huismeester. Je verhuurder mag alleen rekenen wat hij echt heeft uitgegeven, met facturen erbij. Het jaaroverzicht moet er uiterlijk 30 juni liggen, over 2025 dus voor 1 juli 2026. Daarna kan de afrekening nog 24 maanden worden getoetst.
Wat speelt er bij jou?
Tik het aan en zie in een minuut wat bij jou hoort.
Jij hoeft de brief niet zelf te schrijven.
Bijgewerkt op 21 oktober 2026
Je verhuurder stuurt elk jaar binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar een overzicht van de servicekosten, uitgesplitst per kostenpost (artikel 7:259 BW). Komt dat overzicht niet of klopt het niet, dan kan het verschil terug.
1.982 keer stelde de Huurcommissie vast dat de afrekening van de verhuurder ontbrak, een uitkomst in het voordeel van de huurder.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, 43.501 uitspraken, geteld op 8 september 2026. Alle cijfers op een rij
Deze pagina gaat over de afrekening achteraf: wat je verhuurder mag rekenen en wanneer hij moet afrekenen. Het bedrag dat je elke maand vooraf betaalt, en een all-in prijs in je contract, staan op een eigen pagina.
Servicekosten zijn de vergoeding voor zaken en diensten die je verhuurder levert naast het gebruik van de woning zelf. Denk aan schoonmaak van de gang, een huismeester, tuinonderhoud of het tv-signaal. Je betaalt ze maandelijks als voorschot en aan het eind van het jaar wordt afgerekend op wat er echt is uitgegeven.
De wet kent drie bedragen naast elkaar. Alleen het derde heet servicekosten.
| Wat | Waar het om gaat | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Huurprijs | De prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte (lid 2). | De kale huur die in je contract staat. |
| Kosten nutsvoorzieningen met een eigen meter | Gas, stroom en water voor het verbruik in jouw woning, gemeten met een eigen meter (lid 3). | De afrekening van je eigen gasmeter. |
| Servicekosten | De overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (lid 3). | Schoonmaak van de gang, een huismeester, tuinonderhoud, het tv-signaal. |
Bron: artikel 7:237 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek, versie 1 januari 2026, wetten.overheid.nl.
Een post mag alleen als jullie hebben afgesproken dat je hem betaalt, ook stilzwijgend, en alleen voor wat de verhuurder echt heeft uitgegeven. Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing, huismeester en signaallevering mogen, onder voorwaarden. Onroerende zaken, belastingen en leegstand mogen niet.
De tabellen volgen het Beleidsboek Servicekosten, per post met de vindplaats erbij.
| Kostenpost | Wat geldt | Bron |
|---|---|---|
| Schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten | Ja. De begin- en eindschoonmaak bij een verhuizing hoort er niet bij. | Beleidsboek 4.3.4 |
| Glasbewassing | Ja, als de ruiten voor jou bereikbaar zijn. Moet de verhuurder ze eerst bereikbaar maken, bijvoorbeeld met een hoogwerker, dan blijven die kosten voor hem. | Beleidsboek 4.3.4 |
| Tuinonderhoud en gladheidsbestrijding | Ja, als je de tuin of buitenruimte alleen of gezamenlijk mag gebruiken. Bij een kijktuin of openbaar groen niet. | Beleidsboek 4.3.4 |
| Huismeester | Ja. In principe komt 70 procent van de kosten bij de huurders en 30 procent bij de verhuurder. Het uurtarief is begrensd op 41 euro inclusief btw (2025 en 2026). | Beleidsboek 4.3.6 |
| Verwarming, stroom en water van gemeenschappelijke ruimten | Ja, op basis van facturen en een juiste verdeling over de woningen. | Beleidsboek 4.3.1 en 4.3.2 |
| Huisvuil | Ja: vuilniszakken en de huur of gebruiksvergoeding van een vuilcontainer. | Beleidsboek 4.3.5 |
| Tv, internet en alarmtelefoon in de lift | Ja: het abonnement, de auteursrechten en de apparatuur die het signaal doorgeeft. | Beleidsboek 4.3.7 |
| Meubels, stoffering en andere roerende zaken | Ja, als jaarlijkse gebruiksvergoeding: een deel van de waarde per jaar, bij een levensduur van vijf jaar 20 procent en bij tien jaar 10 procent. | Beleidsboek 4.3.3 |
| Glasverzekering en inboedelverzekering voor spullen van de verhuurder | Ja. | Beleidsboek 4.3.9 |
| Administratiekosten | Ja, zodra er een afrekening ligt: maximaal 5 procent van de kosten (2 procent over warmte), met een minimum van 7,50 euro en een maximum van 75 euro per afrekening. | Beleidsboek 4.3.11 |
| Kostenpost | Wat geldt | Bron |
|---|---|---|
| Onroerende zaken: inbouwapparatuur, cv-installatie, radiatoren, tegelvloer | Nee. Die horen bij de kale huur. | Beleidsboek 4.3.3 |
| Onderhoud van vaste installaties in het gebouw | Nee. Dat onderhoud is voor de verhuurder, ook het klein onderhoud en de keuring. | Beleidsboek 4.3.4 |
| Opstal-, brand-, storm- en aansprakelijkheidsverzekering | Nee. Die blijven voor rekening van de verhuurder. | Beleidsboek 4.3.9 |
| Leegstandsderving | Nee. Gederfde servicekosten door leegstand mogen niet worden doorberekend. | Beleidsboek 4.3.14 |
| Belastingen en heffingen | Nee. Dat zijn geen servicekosten. | Beleidsboek 4.3.15 |
| Begin- en eindschoonmaak bij verhuizing | Nee. | Beleidsboek 4.3.4 |
| Schilderen en behangen dat niet uitdrukkelijk is afgesproken | Nee. Dat geldt als werk om de woning verhuurbaar te maken. | Beleidsboek 4.3.4 |
Bron: Beleidsboek Servicekosten, hoofdstuk 4 (versie juli 2026), dat het Besluit servicekosten volgt. Per 1 januari 2027 geldt voor nieuwe contracten een eigen lijst; die staat verderop.
Tot 24 maanden na de datum waarop de afrekening er had moeten zijn, dus tot 24 maanden na 30 juni van het jaar erna. De afrekening over 2025 kun je zo tot 30 juni 2028 laten toetsen, die over 2026 tot 30 juni 2029. De tabel hieronder zet elk boekjaar op een rij.
| Afrekening over | Jaaroverzicht van de verhuurder uiterlijk | Toetsing aanvragen uiterlijk |
|---|---|---|
| 2024 | 30 juni 2025 | 30 juni 2027 |
| 2025 | 30 juni 2026 | 30 juni 2028 |
| 2026 | 30 juni 2027 | 30 juni 2029 |
Bron: artikel 7:259 lid 2 en artikel 7:260 lid 2 BW, en tabel 10 van het Beleidsboek Servicekosten, hoofdstuk 6 (versie juli 2026).
| Wat | Termijn | Bron |
|---|---|---|
| Jaaroverzicht van de verhuurder | Uiterlijk zes maanden na het kalenderjaar, dus voor 1 juli. | Art. 7:259 lid 2 BW |
| Inzage in de facturen | Op verzoek, nadat het overzicht is verstrekt. | Art. 7:259 lid 4 BW |
| Afrekening laten toetsen | Tot 24 maanden nadat de termijn van zes maanden is verstreken. | Art. 7:260 lid 2 BW |
| Tijdvak per verzoek | Ten hoogste twaalf maanden per kostensoort. | Art. 7:260 lid 2 BW |
| Eerst schriftelijk melden of opvragen | De verhuurder krijgt drie weken om te reageren. | Beleidsboek 6.3.1 en 6.3.2 |
| Je woont maar een deel van het jaar in de woning | Het overzicht gaat over het deel van het kalenderjaar dat al is verstreken bij het einde van de huur. | Art. 7:259 lid 3 BW |
Samen met de zes maanden na het jaar is het verzoek dus mogelijk tot dertig maanden na het einde van het kalenderjaar.
Ja. Artikel 7:259 lid 4 BW zegt dat de verhuurder je op verzoek de gelegenheid geeft de boeken en andere bescheiden te bekijken waarop het overzicht is gebaseerd, of afschriften daarvan. Daar vraag je dus om, en dan hoort die inzage er te zijn.
Wij vragen er in die bewoordingen om, met de facturen en betaalbewijzen per kostenpost en de verdeelsleutel erbij. Een afschrift per mail is in de praktijk het makkelijkst voor iedereen.
Volgens het Beleidsboek Servicekosten, hoofdstuk 4.1, toont de verhuurder met facturen of andere betaalbewijzen aan welke kosten hem in rekening zijn gebracht. Die facturen zijn het startpunt van de beoordeling. In het register kreeg de uitkomst dat de afrekening van de verhuurder ontbrak 1.982 keer.
Loop vijf dingen na: staat er een overzicht per soort met de berekening, heb je de facturen, past elke post in de tabel met wat mag, klopt de verdeling over de woningen, en heb je schriftelijk bezwaar gemaakt. Dan weet je waar het scheef staat.
Artikel 7:259 lid 2 BW vraagt om een naar de soort uitgesplitst overzicht, met vermelding van de wijze van berekening. Een enkel totaalbedrag is dat niet.
Het inzagerecht staat in lid 4 van hetzelfde artikel. Vraag om de facturen zelf, niet om een overzicht van de facturen.
Staat er een kostenpost op die in de tabel bij “horen er niet in” staat, of een huismeester boven het maximumtarief, dan weet je waar je moet zijn.
Voor gas bij blokverwarming geeft het Beleidsboek de voorkeur aan 35 procent gelijk over het aantal woningen en 65 procent naar vloeroppervlakte. Stroom en water worden gelijk verdeeld over het aantal woningen.
Met de datum erop, per kostenpost en met de reden. De verhuurder krijgt drie weken om te reageren. Die stap zetten wij voor je.
Bron: Beleidsboek Servicekosten, hoofdstuk 4.2.1, 6.3.1 en 6.3.2.
Een afrekening na 30 juni is te laat volgens artikel 7:259 lid 2 BW. Wij vragen hem dan schriftelijk voor je op en geven de verhuurder drie weken. Komt hij nog niet, dan kan de afrekening tot 24 maanden na 30 juni worden getoetst. Het register telt 1.982 uitspraken waarin de afrekening ontbrak.
De verhuurder verstrekt het overzicht uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Voor 2025 was dat dus 30 juni 2026. Blijft het uit, dan vragen wij er schriftelijk om. Dat is de opvraagstap uit het Beleidsboek, hoofdstuk 6.3.2.
Meld dat bij ons, dan vragen wij namens jou om het overzicht, met de termijn van drie weken erin.
Wordt het overzicht niet onderbouwd, dan gaat de Huurcommissie volgens haar beleidsboek uit van wettelijk vastgestelde verbruiken en gemiddelde tarieven voor gas, stroom en water zonder eigen meter, en doorgaans van 12 euro per jaar voor elke andere kostenpost.
Hoe eerder je het bij ons meldt, hoe eerder die brief de deur uit gaat.
Geen afrekening gezien, of eentje die niet klopt?
Controleer mijn servicekostenBron: Beleidsboek Servicekosten, hoofdstuk 6.3.2 en 6.4.2 (versie juli 2026).
Voor een servicekostenzaak gaat er één stap vooraf: het bezwaar schriftelijk naar je verhuurder, en drie weken wachten.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, 43.501 uitspraken doorgeteld
Wij zetten die stap voor je.
In 51,9 procent van de zaken stelde de commissie het bedrag lager vast dan op de afrekening stond. Van de 8.699 zaken die inhoudelijk zijn beoordeeld, kreeg de indiener in 7.627 gelijk, oftewel 88 procent. Zaken die niet in behandeling zijn genomen of zijn ingetrokken tellen daarin niet mee.
Dit zijn alle uitkomsten, geteld op het beslissingsveld dat de Huurcommissie zelf invult.
Wij hebben het hele openbaar register doorgeteld en er de zaken uit gehaald die het register op artikel 7:260 BW noteert en die door een huurder zijn ingediend. De uitspraken zelf staan op huurcommissie uitspraken. Zaken die niet in behandeling werden genomen of werden ingetrokken tellen bij het percentage gelijk niet mee.
Servicekosten zijn na gebreken het grootste onderwerp in het register. Het laatste jaar in deze lijst is nog niet compleet, want publicatie loopt achter op de uitspraak.
Bij servicekosten is de indiener bijna altijd de huurder: in 10.839 van deze zaken kwam het verzoek van de huurder. Hoe de Huurcommissie werkt staat op de pagina over de Huurcommissie.
Eerst gaat het bezwaar schriftelijk naar de verhuurder, en die krijgt drie weken. Daarna kijkt de Huurcommissie naar de bedragen.
In hoofdstuk 6 van het Beleidsboek Servicekosten staat wat de commissie daarvoor verwacht: de huurder meldt zijn bezwaar eerst schriftelijk bij de verhuurder en wacht daarna drie weken. Die regel staat niet in de wet, maar in een beleidsboek dat vrijwel niemand openslaat.
Vandaar dat wij die stap voor je zetten. Wij schrijven de melding, noemen de wetsartikelen, vragen om de facturen en zetten de termijn van drie weken er zelf in. De datum waarop hij de deur uitgaat houden wij voor je bij.
Met de datum erop. Wij zeggen waar het niet mee eens is en vragen om de facturen.
De verhuurder krijgt de gelegenheid de afrekening aan te passen of te onderbouwen. Veel zaken eindigen hier al.
Het verzoek gaat over ten hoogste een tijdvak van twaalf maanden per kostensoort, en kan tot vierentwintig maanden na de afrekentermijn.
Kamerhuurders zijn bij servicekosten sterk vertegenwoordigd: 1.881 van de 10.840 zaken gaan over een kamer, oftewel 17,4 procent, tegenover 8.947 over een zelfstandige woning. De regels van deze pagina gelden ook voor jou. Bij een kamer worden de kosten vaak over meerdere bewoners verdeeld, en daar gaat het vaker mis.
Bij een kamer worden gas, water, licht en schoonmaak bijna altijd over meerdere bewoners verdeeld, en die verdeling staat zelden zwart op wit. Precies daar zit de vraag die de commissie stelt: welke kosten zijn er gemaakt, en volgens welke sleutel zijn ze omgeslagen. Voor onzelfstandige woonruimte gelden bovendien eigen verbruiksnormen, met minder gas en stroom dan bij een zelfstandige woning.
Geef bij de melding je kamernummer of je verdieping mee, zodat duidelijk is om welke woonruimte het gaat. Meer over de regels voor een kamer staat op kamerhuur, en hoe de huurprijs van een kamer wordt berekend op huurpunten.
De regels over de afrekening gelden voor elke huurder van woonruimte: de verhuurder rekent binnen zes maanden af en geeft inzage in de facturen. Wat verschilt is wat de Huurcommissie voor je kan doen. Bij een contract van op of na 1 juli 2024 geeft zij in alle sectoren een uitspraak.
| Je huurcontract | Sociale huur en middenhuur | Vrije sector |
|---|---|---|
| Gesloten op of na 1 juli 2024 | Ja, uitspraak. | Ja, uitspraak. |
| Gesloten voor 1 juli 2024 | Ja, uitspraak voor de sociale sector. | Een advies, als jij en je verhuurder daar allebei schriftelijk mee instemmen. |
Bron: Beleidsboek Servicekosten, hoofdstuk 6.2.1 (versie juli 2026). Of je woning sociaal, middenhuur of vrije sector is, hangt aan de huurprijs bij aanvang en aan het moment van sluiten van het contract. Wat de Wet betaalbare huur daarover zegt staat op wet betaalbare huur; voor de vrije sector is er de pagina vrije sector.
Van de eerste melding tot de nieuwe afrekening.
Is er geen afrekening, of mist er iets, dan vragen wij hem voor je op: met de wetsartikelen en de termijn van drie weken erbij.
Je voorschot naast wat er volgens de facturen echt is uitgegeven, per kostenpost.
Wat te veel is gerekend, vragen wij terug over de afrekeningen die nog open staan.
Op 1 januari 2027 gaat de Wet modernisering servicekosten in. Bij contracten van op of na die datum mogen alleen acht soorten kosten servicekosten zijn. Voor alle contracten rekent de Huurcommissie bij een ontbrekende of onjuiste afrekening met lage normbedragen, soms 0 euro. De termijn van zes maanden blijft gelijk.
Welk contract je hebt, bepaalt de datum waarop het is ondertekend.
| Onderwerp | Contract van voor 1 januari 2027 | Contract van op of na 1 januari 2027 |
|---|---|---|
| Welke kosten servicekosten mogen zijn | Zoals nu: het Besluit servicekosten en het beleidsboek van de Huurcommissie. | Alleen acht soorten: warmte en koude, elektriciteit, gas en water, roerende zaken, kleine herstellingen, toezicht, beveiliging en vuil, signaallevering, verzekeringen en fondsvorming, en administratiekosten. |
| Rekenregels | Zoals nu. Jij en je verhuurder kunnen afspreken dat de nieuwe regels ook voor jullie gelden, alleen met jouw uitdrukkelijke instemming. | Verplichte rekenregels uit de Regeling servicekosten. |
| Geen of geen goede afrekening | De Huurcommissie rekent met wettelijke normbedragen. Die zijn laag en kunnen op 0 euro uitkomen, eventueel na een hersteltermijn voor de verhuurder. | Hetzelfde. |
| Verzoek met meer huurders | Een collectief verzoek kan al met twee of meer huurders. | Hetzelfde. |
| Het voorschot laten toetsen | Voor alle acht soorten servicekosten. Tot 1 januari 2027 kon dat alleen voor gas, stroom en water met een eigen meter. | Hetzelfde. |
| Het jaaroverzicht binnen zes maanden | Blijft gelijk. | Blijft gelijk. |
Bron: Huurcommissie, nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027, gelezen op 21 oktober 2026. Dit is de uitleg van de Huurcommissie. De termijn van zes maanden blijft gelijk volgens artikel 7:259 lid 2 BW.
Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Servicekosten zijn de vergoeding voor zaken en diensten die je verhuurder levert naast het gebruik van de woning zelf, zoals het schoonmaken van de gang, een huismeester of tuinonderhoud. Gas, stroom en water met een eigen meter in je woning vallen er in de wet net buiten, maar komen wel in dezelfde jaarafrekening terug (artikel 7:237 lid 3 BW).
Alleen kosten die hij echt heeft gemaakt, met facturen onderbouwd, voor zaken en diensten waarover jullie afspraken hebben, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing, een huismeester, signaallevering en een gebruiksvergoeding voor meubels. Onroerende zaken, belastingen en leegstand horen er niet bij. De tabel met kosten die wel en niet mogen noemt de voorwaarden per post.
Uiterlijk zes maanden na het kalenderjaar, dus voor 1 juli. De afrekening over 2025 moest op 30 juni 2026 binnen zijn, die over 2026 moet er uiterlijk op 30 juni 2027 zijn. Hij is uitgesplitst per soort kosten, met de manier van berekenen erbij (artikel 7:259 lid 2 BW). Die termijn blijft na 1 januari 2027 gelijk.
Een afrekening na 30 juni is te laat volgens artikel 7:259 lid 2 BW. Je vraagt hem schriftelijk op en geeft de verhuurder drie weken; wij doen dat voor je. Komt er dan nog niets, dan kan de afrekening tot 24 maanden na 30 juni worden getoetst. Zonder onderbouwing rekent de Huurcommissie volgens haar beleidsboek met wettelijke verbruiken en tarieven, of doorgaans met 12 euro per kostenpost per jaar.
Tot 24 maanden nadat de termijn van zes maanden is verstreken (artikel 7:260 lid 2 BW). Voor de afrekening over 2024 is dat 30 juni 2027, voor 2025 30 juni 2028. Een verzoek gaat over ten hoogste een tijdvak van twaalf maanden per kostensoort. Hoe eerder je begint, hoe meer ruimte er is voor de stappen vooraf.
Ja. De verhuurder biedt je op verzoek, nadat hij het overzicht heeft gegeven, de gelegenheid de boeken en andere bescheiden te bekijken waarop het overzicht is gebaseerd, of afschriften daarvan (artikel 7:259 lid 4 BW). Wij vragen er in die bewoordingen om, met de facturen en betaalbewijzen per kostenpost.
Kijk of het overzicht per soort kosten is uitgesplitst en de berekening noemt. Vraag de facturen op. Leg elke post naast de tabel met kosten die wel en niet mogen. Kijk of de verdeling over de woningen klopt. Meld bezwaar schriftelijk en geef drie weken om te reageren. De vijf stappen staan hierboven.
Dan gaat de Wet modernisering servicekosten in. Bij contracten van op of na die datum mogen alleen acht soorten kosten servicekosten zijn. Voor alle contracten rekent de Huurcommissie bij een ontbrekende of onjuiste afrekening met lage normbedragen, mogelijk zelfs 0 euro, en kunnen twee huurders samen een verzoek doen. De termijn van zes maanden blijft.
Dat is een andere vraag dan de afrekening achteraf. Het voorschot is wat je elke maand betaalt; de afrekening laat zien wat er echt is uitgegeven. Over het voorschot en over een prijs waar alles bij zit, staat meer op servicekosten te hoog.
Waar de cijfers vandaan komen en waar de regels zijn nagelezen. Zodat iemand die het natelt op hetzelfde uitkomt.
De wet geeft je het inzagerecht van artikel 7:259 lid 4 BW. Wat de commissie aanhoudt als facturen ontbreken, staat in haar Beleidsboek Servicekosten.
Op deze pagina staan aantallen en verhoudingen.
Voor 2027 volgen wij de uitleg van de Huurcommissie.
Zie in een minuut wat bij jou hoort. Wij regelen de rest.