Sociale huur mag per 1 juli 2026 met 4,1 procent omhoog, middenhuur met 6,1 procent en de vrije sector met 4,4 procent. Welke van de drie voor jouw woning geldt, hangt aan de puntentelling. Vul je adres in en je ziet je puntenaantal en de huurprijs die de wet daarbij toestaat.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat. Liever eerst zelf schuiven? Dan staat de rekenhulp hieronder.
Sociale huur mag per 1 juli 2026 maximaal 4,1 procent omhoog, middenhuur in 2026 maximaal 6,1 procent en de vrije sector 4,4 procent. Welk maximum voor jouw woning geldt, hangt af van de punten van de woning en de kale huur waarmee je contract begon.
€ 25 per maand is de hoogste verhoging bij sociale huur als de kale huur onder 350 euro ligt.
Bron: rijksoverheid.nl, 15 december 2025, en huurcommissie.nl, 3 april 2026. Alle cijfers op een rij
van de 395 doorgerekende huuradvertenties vallen onder de puntengrens van 187, en voor die woningen noemt de wet een hoogste toegestane huurprijs. Bij 278 van die 280 lag de gevraagde huur al boven dat maximum. De jaarlijkse verhoging komt daar bovenop, en wordt gerekend als percentage van een huur die het maximum al voorbij was.
Eigen doorrekening van 395 huuradvertenties in Rotterdam, Den Haag en Utrecht, opgehaald op 5 september 2026 en doorgerekend op 8 september 2026 met het woningwaarderingsstelsel op oppervlakte, bouwjaar, energielabel en WOZ-waarde uit de landelijke registers. Dit zijn advertenties voor nieuwe verhuringen in drie steden en geen doorsnede van zittende huurders; de punten komen uit registerschattingen en hebben een foutmarge.
Onder de puntengrens per stad: Rotterdam 75 procent; Den Haag 68 procent; Utrecht 67 procent.
Drie segmenten, drie percentages, en twee verschillende jaren waarin ze ingaan. De sociale huur loopt van 1 juli tot 1 juli; middenhuur en vrije sector lopen op het kalenderjaar.
De gemiddelde inflatie over de drie voorgaande jaren was 3,6 procent, plus een half procentpunt.
Ligt de kale huur onder 350 euro per maand, dan is het maximum 25 euro in plaats van een percentage.
rijksoverheid.nl, 15 december 2025 en huurcommissie.nl, 3 april 2026De cao-loonontwikkeling over december 2024 tot december 2025 was 5,1 procent, plus een procentpunt.
De huur gaat hier alleen omhoog als er een huurverhogingsbeding in het contract staat, en de datum uit dat beding telt.
rijksoverheid.nl en het beleidsboek van de Huurcommissie, hoofdstuk 5Het laagste van de inflatie en de cao-loonontwikkeling, 3,4 procent, plus een procentpunt.
De wettelijke maximering in de vrije sector loopt tot 1 mei 2029.
rijksoverheid.nl en de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomstenDe 4,1 procent hoort bij de sociale huur. Een verhoging in de vrije sector die op 1 juli 2026 ingaat, valt onder de 4,4 procent van kalenderjaar 2026, en een middenhuurverhoging op diezelfde dag onder de 6,1 procent.
In de middenhuur en de vrije sector loopt de verhoging langs het huurverhogingsbeding in het contract. Staat daar niets over jaarlijkse huurverhoging in, dan kan de huur langs die weg niet omhoog. Een lager percentage dan het maximum mag altijd; hoger niet.
Niet het woord in het contract, maar de puntentelling van de woning samen met de kale huur waarmee de bewoning begon.
Tot en met 143 punten is een woning sociale huur; bij 143 punten hoort per 1 januari 2026 een hoogste toegestane kale huurprijs van € 932,93 per maand. Van 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, met € 1.228,07 bij 186 punten. Vanaf 187 punten noemt de wet geen maximum meer, en is de huurprijs wat partijen zijn overeengekomen.
Binnen de gereguleerde banden hangt het maximum aan het exacte puntenaantal, dus een woning van 150 punten kent een ander maximum dan een van 180. De hele tabel staat op middenhuur, en welke regels bij jouw contractdatum horen staat op wet betaalbare huur.
Zien welk segment en welk maximum bij jouw woning horen?
Check mijn huurAlleen bij zelfstandige woonruimte in de gereguleerde sector, met het jaarinkomen van 2024 als peiljaar. Bij kamers, woonwagens en standplaatsen speelt het inkomen geen rol.
De bedragen komen in plaats van de 4,1 procent of de 25 euro, niet erbovenop. Bij een voorstel op grond van het inkomen hoort de inkomensverklaring van de Belastingdienst. Bron: Huurcommissie, huurverhoging per 1 juli 2026, en Volkshuisvesting Nederland, inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen 2026.
Vier schuiven en twee keuzes. Het puntentotaal en de hoogste huurprijs die de wet daarbij toestaat bewegen mee. Dit is dezelfde rekenkern die achter de uitkomst op je adres zit.
Post voor post, met de waarde per onderdeel doorgerekend in plaats van overgeschreven, staat het bij de puntentelling van je woning.
Iedereen schrijft dat je bezwaar kunt maken. Hoe die zaken aflopen staat nergens, ook niet bij de Huurcommissie zelf. Wij hebben haar eigen uitspraakregister doorgeteld.
Deze route werkt zo: de huurder maakt bezwaar bij zijn verhuurder, en wil de verhuurder de verhoging toch doorzetten, dan moet hij zelf naar de Huurcommissie. In het register is de verhuurder bij dit artikel dan ook de indiener, in alle 3.137 zaken.
Van de 3.039 zaken die de Huurcommissie inhoudelijk beoordeelde, bleef de voorgestelde verhoging in 2.967 zaken overeind, 98 procent. De indiener is hier de verhuurder, dus dat zegt hoe vaak een voorstel standhield en niet hoe vaak een huurder zijn zin kreeg. Gelijk of ongelijk komt uit het besluit van de Huurcommissie zelf. Op deze pagina staat ook de uitspraaktekst zelf.
Het register noteert de uitkomst en niet de grond. Welke van de gronden hieronder de 72 geslaagde zaken hebben gewonnen, staat er niet in, en dat schrijven wij er dus ook niet bij.
Geteld over alle 43.501 uitspraken in het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, opgehaald op 8 september 2026. Wij tellen per wetsartikel en bewaren geen adressen. De hele telling staat uitgesplitst op uitspraken, en hoe een zaak verloopt op huurcommissie.
De Huurcommissie noemt ze zelf, en dit is haar eigen volgorde. Herken je er een, dan heb je een grond.
Ligt de nieuwe huur boven de maximale huurprijs voor je woning, dan is dat precies wat de puntentelling uitrekent. Die telling werkt ook als de verhoging zelf keurig binnen de regels bleef, want zij gaat niet over de stap van dit jaar maar over de huurprijs zelf. Loopt er een geschil over de afrekening van de kosten, dan staat die route op servicekosten.
Naast de jaarlijkse verhoging bestaat artikel 7:248 BW, de afspraak in het contract zelf. Hier is de rolverdeling omgekeerd: de huurder legt de vraag voor.
Een huurverhogingsbeding legt vast op welke wijze, op welke datum en met welk percentage of bedrag de kale huur jaarlijks omhoog gaat. In de middenhuur en de vrije sector is dat de enige weg omhoog, en het maximum van 6,1 procent in de middenhuur en 4,4 procent in de vrije sector geldt daar alleen als zo'n beding in het contract staat.
Een beding met een opslag bovenop de inflatie kan een oneerlijk beding zijn. Komt de verhoging boven het wettelijk maximum uit, dan stelt de Huurcommissie hem vast op dat maximum. Het verzoek gaat binnen vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie.
Per jaar, van links naar rechts, geteld op de datum waarop de uitspraak is verzonden. Het lopende jaar is nog niet compleet: tussen de uitspraak en de publicatie in het register zit doorgaans ruim een jaar.
Bezwaar tegen de verhoging gaat over de stap van dit jaar. Toetsing van de huurprijs gaat over wat je elke maand betaalt. Dat zijn twee verschillende vragen, en het register laat zien dat ze heel verschillend aflopen.
Geteld op de zaken waar het register zowel de huur voor als na de uitspraak noteert; dat aantal staat er per route bij. In het register gaan 3.671 uitspraken over een huurverhoging. Over de huurprijs zelf gaan er 8.195, ruim het dubbele.
Wij rekenen de puntentelling van je woning na met de wettekst en de landelijke registers, schrijven je verhuurder op onze naam en houden de termijnen bij. Je ziet elke stap terug in je dossier.
Benieuwd wat jouw woning volgens de wet mag kosten?
Check mijn huurDat hangt af van het segment. In de sociale huur is het maximum 4,1 procent vanaf 1 juli 2026, of 25 euro per maand als de kale huur onder 350 euro ligt. In de middenhuur is het 6,1 procent en in de vrije sector 4,4 procent, allebei voor het hele kalenderjaar 2026. Welk segment voor jouw woning geldt, hangt aan de puntentelling: tot en met 143 punten sociale huur, 144 tot en met 186 middenhuur, en vanaf 187 punten noemt de wet geen maximum meer.
Nee. De 4,1 procent hoort bij de sociale huur en gaat in op 1 juli 2026. De vrije sector zit op 4,4 procent en de middenhuur op 6,1 procent, en die twee percentages gelden voor het hele kalenderjaar 2026. Een verhoging in de vrije sector die op 1 juli 2026 ingaat valt dus onder 4,4 procent. Dit is de fout die in dit onderwerp het vaakst wordt gemaakt: een percentage opschrijven zonder erbij te zetten voor welk segment het geldt.
Hoogstens eens per twaalf maanden. In de gereguleerde sector hoort daar een schriftelijk voorstel bij, minstens twee maanden voor de ingangsdatum, met de geldende kale huur, het percentage of bedrag, de nieuwe kale huur, de ingangsdatum en de uitleg over bezwaar. In de middenhuur en de vrije sector gaat het via een huurverhogingsbeding in het contract: staat daar niets over jaarlijkse huurverhoging in, dan kan de huur langs die weg niet omhoog.
Je kunt voor de ingangsdatum schriftelijk bezwaar maken bij je verhuurder. Zet hij de verhoging toch door, dan moet hij zelf binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak vragen. De Huurcommissie noemt zes gevallen waarin bezwaar zin heeft, en die staan op deze pagina. Wij hebben haar eigen register doorgeteld: van de 3.041 inhoudelijk beoordeelde zaken over dit artikel eindigden er 72 met het oordeel dat de verhoging niet door mocht.
Een voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging in de gereguleerde sector hoort minstens twee maanden voor de ingangsdatum bij de huurder te zijn. Voor een verhoging die op 1 juli ingaat is dat uiterlijk 30 april. De Huurcommissie noemt een te laat verstuurd voorstel als een van de gevallen waarin bezwaar zin heeft.
De afspraak in het huurcontract waarin staat op welke wijze, op welke datum en met welk percentage of bedrag de kale huur jaarlijks omhoog gaat. Dat is de weg van artikel 7:248 BW, en in de middenhuur en de vrije sector is het de enige weg. In het register staan 228 uitspraken over dit artikel, waarvan 122 inhoudelijk zijn beoordeeld; in 59 daarvan ging de verhoging niet door. Bij deze route is de huurder de indiener, in alle 228.
Alleen bij zelfstandige woonruimte in de gereguleerde sector, met het jaarinkomen van 2024 als peiljaar. Boven 59.504 euro voor een eenpersoonshuishouden en boven 68.858 euro voor een meerpersoonshuishouden mag de verhoging hoger uitvallen: hoogstens 50 euro per maand, en boven 70.149 euro voor een eenpersoonshuishouden en boven 93.531 euro voor een meerpersoonshuishouden hoogstens 100 euro per maand. Die bedragen komen in plaats van de 4,1 procent en niet erbovenop. Bij kamers, woonwagens en standplaatsen speelt het inkomen geen rol.
Dat zijn twee verschillende vragen. Bezwaar gaat over de stap van dit jaar; toetsing van de huurprijs gaat over wat je elke maand betaalt. Het register laat zien dat ze heel verschillend aflopen. Op de zaken waar zowel de huur voor als na de uitspraak is genoteerd, ging de huur bij de puntenroute van artikel 7:254 BW in 1.199 van de 1.551 zaken omlaag, en bij toetsing van de aanvangshuurprijs van artikel 7:249 BW in 2.828 van de 4.289. De puntentelling van je woning staat op huurpunten.
Elk percentage op deze pagina staat in een regeling of in een bericht van de Rijksoverheid of de Huurcommissie, en elk aantal komt uit het openbaar uitspraakregister.
Het bericht waarin de drie percentages van 2026 zijn bekendgemaakt: 4,1 procent sociale sector vanaf 1 juli, 6,1 procent middenhuur en 4,4 procent vrije sector vanaf 1 januari.
www.rijksoverheid.nlHier staat de regel voor de lage huren letterlijk: 4,1 procent bij een kale huur van 350 euro of meer, en 25 euro bij een kale huur daaronder.
www.huurcommissie.nlHoofdstuk 2 noemt de zes eisen aan een huurverhogingsvoorstel en de termijnen; hoofdstuk 5 gaat over het huurverhogingsbeding in de midden- en vrije sector.
www.huurcommissie.nlArtikel 7:252 over het voorstel, 7:253 over bezwaar en de gang naar de Huurcommissie, 7:248 over het huurverhogingsbeding en 7:254 over huurverlaging op de punten.
wetten.overheid.nlDe wet waarop het maximum in de vrije sector rust. De maximering loopt tot 1 mei 2029.
wetten.overheid.nlBijlage I geeft de hoogste toegestane huurprijs per puntenaantal, jaargang 2026; artikel 10 regelt het huurverhogingsbeding.
wetten.overheid.nlDe puntengrenzen met de bedragen erbij, en de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging.
www.volkshuisvestingnederland.nlDe bron van alle aantallen uit het register op deze pagina.
portaal.huurcommissie.nlInhoud voor het laatst tegen de wettekst en de regelingen gelegd op 8 september 2026. De percentages gelden voor 2026 en worden elk jaar opnieuw vastgesteld.
Jij weet het meteen.