Puntentelling huurwoning: hoeveel punten heeft jouw woning?

De puntentelling van een huurwoning telt wat de woning waard is aan oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Het totaal aantal punten bepaalt de hoogste huur die de wet toestaat. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur en vanaf 187 punten vrije sector.

Dat hangt af van de oppervlakte, de voorzieningen, de WOZ-waarde en het energielabel. Met de schuiven bovenaan deze pagina heb je binnen tien seconden een schatting. Wil je de echte telling, vul dan je adres in: dan halen wij het bouwjaar, de oppervlakte, de WOZ-waarde en het label uit de landelijke registers en tellen wij het na, regel voor regel.

WWS staat voor woningwaarderingsstelsel. Je berekent de punten door per onderdeel op te tellen: de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en de WOZ-waarde. Het totaal zoek je op in de tabel van de wet, die er de hoogste huur bij geeft. De schuiven bovenaan doen dat voor je.

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntensysteem in de wet waarmee de kwaliteit van een woning in punten wordt uitgedrukt. Elk onderdeel heeft een eigen waarde. Het totaal hoort bij een hoogste huurprijs in een tabel. Voor een kamer met gedeelde voorzieningen geldt een eigen stelsel met een eigen tabel.

Tel de punten van je woning op en zoek het totaal op in de tabel van de wet: daar staat de hoogste kale huur per maand bij dat aantal punten. Per 1 januari 2026 is dat bij 143 punten € 932,93 en bij 186 punten € 1.228,07. Boven 186 punten bestaat er geen wettelijk maximum.

Voor een huurovereenkomst die nu ingaat: 187 punten. Tot en met 143 punten is de woning sociale huur, van 144 tot en met 186 punten valt zij onder de middenhuur, en vanaf 187 punten staat er geen maximum meer in de wet. Bij een ouder contract telt daarnaast de huurprijs waarmee dat contract begon, afgezet tegen de grens van dat jaar.

Tot en met 143 punten is het sociale huur, met per 1 januari 2026 een maximum van € 932,93 per maand. Van 144 tot en met 186 punten geldt de middenhuur, met een maximum van € 1.228,07. Vanaf 187 punten staat er geen maximum meer in de wet. Per 1 januari 2027 worden die bedragen € 959,71 en € 1.263,32. Voor een contract dat eerder inging geldt de grens van het jaar waarin het inging.

Sinds 1 juli 2024 moet een verhuurder bij een nieuwe huurovereenkomst een puntentelling aan de huurder geven. Voor lopende contracten uit de tijd daarvoor bestaat die plicht niet, en daar zit meteen het verschil: veel huurders hebben nooit een telling gezien. Je mag er zelf altijd een laten maken.

Bij een eengezinswoning loopt het van −15 punten voor label G tot 62 punten voor label A++++, bij een meergezinswoning of appartement van −15 tot 58. Het verschil tussen onder- en bovenkant is dus 77 respectievelijk 73 punten. Label E gaat per 1 januari 2027 van −5 naar −4 punten. Een label telt alleen mee als het geldig is; is het verlopen, dan telt het bouwjaar. De volledige tabel staat op deze pagina.

Er zijn twee tellingen: een voor de WOZ-waarde zelf en een voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte. Bij elkaar zijn zij goed voor ongeveer een derde van het puntentotaal van een gemiddelde huurwoning. Voor woningen die op veel punten uitkomen is dat deel begrensd, zodat een hoge WOZ-waarde een woning niet in haar eentje boven de grens tilt.

Buitenruimte telt met een vast deel plus een deel per vierkante meter: een balkon van vijf vierkante meter komt op bijna vier punten uit, een achtertuin van veertig vierkante meter op vijftien. Heeft de woning helemaal geen balkon, tuin, dakterras of berging, dan is het geen nul maar tot 1 januari 2027 een aftrek van vijf punten. Per die datum vervalt de aftrek.

Ja, per 1 januari 2027. Tot die datum kost een woning zonder privé- en zonder gemeenschappelijke buitenruimte (of loggia) vijf punten. Vanaf 1 januari 2027 vervalt die aftrek, ook in de toelichting bij het stelsel. De schuiven op deze pagina rekenen nog met de regels van 2026.

Per 1 januari 2027 verandert er in de puntentelling een aantal dingen. Label E gaat van −5 naar −4 punten, de aftrek van vijf punten voor een woning zonder buitenruimte vervalt, en de grenzen worden € 959,71 voor sociale huur (143 punten) en € 1.263,32 voor middenhuur (186 punten).

Minder dan bijna iedereen denkt. De lengte van het aanrecht is bepalend en de inbouwapparatuur telt er per stuk bij op, maar alles wat je aan een keuken kunt verbeteren komt bij elkaar op tien punten uit. Eén stap omhoog op de labelschaal, van C naar B, levert er bij een meergezinswoning vijftien op en bij een eengezinswoning twaalf. Verbouwen aan de keuken om punten te winnen is dus een dure omweg.

Het sanitair telt per stuk: een douche, een bad, een wastafel en een toilet hebben elk hun eigen waarde, en een tweede toilet telt gewoon door. Een bad naast de douche komt op drie punten uit, een tweede toilet ook. Het verschil tussen een eenvoudige en een complete badkamer is in de telling zeven punten.

Een kamer met een gedeelde keuken of badkamer valt onder het stelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dat heeft eigen puntenwaarden en een eigen tabel, bijlage II, en bij hetzelfde puntenaantal hoort daar een heel ander bedrag dan bij een zelfstandige woning. Zeg bij je adres dat je een kamer huurt, dan rekenen wij met het juiste stelsel.

Punten zijn de maat voor de kwaliteit van de woning. De maximale huurprijs is het bedrag dat bij dat aantal punten hoort volgens een tabel in de wet. Punten tel je dus op, het bedrag zoek je op. Die tabel wisselt sinds de Wet betaalbare huur elk jaar per 1 januari.

Een vertrek levert een punt per vierkante meter op: woonkamer, slaapkamer, keuken, badkamer. Een overige ruimte, zoals een berging of een kelder, levert driekwart punt per vierkante meter op. Verkeersruimte zoals een hal, een gang of een overloop telt helemaal niet mee. Daarom valt de wettelijke oppervlakte vrijwel altijd lager uit dan het aantal vierkante meters in de advertentie.