Bijgewerkt op 21 oktober 2026
De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Hij begrenst de huur van woningen tot en met 186 punten, voor contracten vanaf die dag. Een ouder contract valt eronder als je kale huur bij de start onder de grens van dat jaar bleef, of als de woning in het laagste segment zit (tot en met 143 punten).
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat. Liever eerst zelf kijken? Ga naar de check van drie vragen.
De wet geldt sinds 1 juli 2024 en maakt de puntentelling bindend tot en met 186 punten, voor huurcontracten die op of na die dag zijn gesloten. Bij een ouder contract kijkt de wet naar de kale huur waarmee je begon en de grens die in dat jaar gold.
186 punten is het ijkpunt van de wet. De huurprijs die daarbij hoort is in 2026 € 1.228,07 per maand.
Bron: artikel 2 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte, bedrag voor 2026. Alle cijfers op een rij
Dat hangt af van de datum van je contract. Is het op of na 1 juli 2024 gesloten, dan geldt de wet en is je huur begrensd tot en met 186 punten. Is het ouder, dan kijkt de wet naar de huur waarmee je begon. Zoek je situatie in de tabel, of beantwoord de drie vragen eronder.
| Contract van | Punten | Geldt de wet? | Wat het oplevert |
|---|---|---|---|
| Op of na 1 juli 2024 | t/m 143 punten | Ja, art. 7:247 BW | Maximale huur uit de tabel, hoogstens € 932,93 (2026) |
| Op of na 1 juli 2024 | 144 t/m 186 punten | Ja, art. 7:247 BW | Maximale huur uit de tabel, hoogstens € 1.228,07 (2026) |
| Op of na 1 juli 2024 | 187 punten of meer | Hangt aan de kale huur bij de start | Bleef die onder de grens van je ingangsjaar, dan is de woning gereguleerd. Zo niet, dan noemt de wet geen maximum. |
| Voor 1 juli 2024 | elk puntenaantal | Ja, als de kale huur bij de start onder de grens van dat jaar lag | De woning was altijd al gereguleerd: het maximum uit de tabel geldt. |
| Voor 1 juli 2024, start boven de grens | t/m 143 punten | Ja, sinds 1 juli 2025 (art. 208e lid 2 Overgangswet) | De nieuwe regels gelden ook voor jouw contract. Zo hanteert de Huurcommissie het bij precies 143 punten. |
| Voor 1 juli 2024, start boven de grens | 144 punten of meer | Nee, niet voor dit contract | Sluit je een nieuw contract voor dezelfde woning, dan gelden de regels van dat moment. |
Het overgangsrecht kijkt naar de dag waarop het contract is gesloten, artikel 208e Overgangswet nieuw BW. Bij een ouder contract telt de kale huur bij de start tegenover de grens uit de tabel per jaar.
Per 1 januari 2026 loopt de sociale huur tot en met 143 punten, met een grens van € 932,93. De middenhuur loopt van 144 tot en met 186 punten, met een grens van € 1.228,07. Per 1 januari 2027 zijn dat € 959,71 en € 1.263,32. Vanaf 187 punten noemt de wet geen maximum.
| Band | Punten | Per 1-1-2026 | Per 1-1-2027 |
|---|---|---|---|
| Sociale huur | t/m 143 punten | € 932,93 | € 959,71 |
| Middenhuur | 144 t/m 186 punten | € 1.228,07 | € 1.263,32 |
| Vrije sector | vanaf 187 punten | de wet noemt geen maximum | |
Bron 2027: ministerie van BZK, de maximale huurprijsgrenzen per 1 januari 2027, uitgegeven op 7 oktober 2026. Bron 2026: Staatscourant 2025, 38156. Het bedrag bij elk puntenaantal, en wat zulke woningen in advertenties vragen, staat op middenhuur. Hoe je de punten telt staat op huurpunten.
De check gebruikt deze tabel. De grens hoort bij het jaar waarin je contract inging, niet bij het lopende jaar: een contract uit 2019 wordt nog steeds aan het bedrag van 2019 getoetst. Op 1 juli 2024 verschoof de grens van de bovengrens van de sociale huur naar die van de middenhuur, daarom staat 2024 twee keer.
| Ingangsjaar | Geliberaliseerd boven | Bovengrens sociale huur |
|---|---|---|
| 2026 | € 1.228,07 | € 932,93 |
| 2025 | € 1.184,82 | € 900,07 |
| 2024, op of na 1 juli | € 1.157,95 | € 879,66 |
| 2024, voor 1 juli | € 879,66 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2023 | € 808,06 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2022 | € 763,47 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2021 | € 752,33 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2020 | € 737,14 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2019 | € 720,42 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2018 | € 710,68 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2017 | € 710,68 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2016 | € 710,68 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2015 | € 710,68 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2014 | € 699,48 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2013 | € 681,02 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2012 | € 664,66 | zelfde als de liberalisatiegrens |
| 2011 | € 652,52 | zelfde als de liberalisatiegrens |
Bron: Rijksoverheid, Huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2026, en voor 2026 de Staatscourant van 17 november 2025. Voor 2011 liep een jaargang van 1 juli tot 1 juli en staat er daarom niet bij.
De wet maakte de puntentelling van je woning dwingend tot en met 186 punten. Daarvoor gold dat alleen in de sociale huur. Bij elk puntenaantal hoort nu een hoogste huurprijs, en daar kan een contract niet van afwijken, ook niet met een handtekening van beide partijen. Een zin in het contract dat de woning vrije sector is, verandert de uitkomst van de telling niet.
Vier schuiven en twee keuzes. Het puntentotaal en de hoogste huurprijs die de wet daarbij toestaat bewegen mee. Dezelfde rekenkern zit achter de uitkomst op je adres.
De rekenaar volgt de regels van 2026. Elke post met de waarde erbij staat op huurpunten. Vul je adres in, dan halen wij het bouwjaar, de oppervlakte, de WOZ-waarde en het energielabel uit de landelijke registers.
Geteld, niet overgeschreven: wij telden het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie per wettelijke grondslag door en legden een eigen steekproef van huuradvertenties naast de puntentelling. Zo zie je waar het register over gaat en hoe het aanbod zich tot het wettelijk maximum verhoudt.
Schimmel, lekkage, een verwarming die het niet doet. Staat los van de puntentelling.
14.499De jaarafrekening van schoonmaak, verwarming, huismeester en glasbewassing.
10.840De route die de eerste zes maanden na de ingangsdatum openstaat.
5.831Geen onderwerp maar een processtap: de zaak gaat alsnog naar de volledige commissie.
4.235Hier is de verhuurder de indiener, in vrijwel alle zaken over dit artikel.
3.137De route die vooruit werkt: wat je vanaf de ingangsdatum van het verzoek betaalt.
2.364Sinds de Wet goed verhuurderschap een eigen ingang bij de Huurcommissie.
757Hier is de verhuurder de indiener: hij meldt dat het gebrek is verholpen.
433Van de splitsing van een all-in huurprijs tot de afhandeling na verzet, elk minder dan driehonderd keer.
1.405Geteld over alle 43.501 uitspraken in het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, opgehaald op 8 september 2026. Wij tellen per wetsartikel en bewaren geen adressen. Dezelfde telling staat uitgesplitst op uitspraken.
De middelste woning in de steekproef kwam op 169 punten uit. Dat is ruim boven de sociale grens en onder de 187 waar het wettelijk maximum ophoudt, dus midden in de band die er in 2024 bij is gekomen.
Wat hier staat is een steekproef en geen landelijk beeld. Wij namen 395 huuradvertenties uit Rotterdam (155), Den Haag (142), Utrecht (98), opgehaald op 5 september 2026 en doorgerekend op 8 september 2026, zochten bij elke advertentie in dezelfde postcode een verblijfsobject uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen met vrijwel dezelfde oppervlakte, en telden dat adres na met dezelfde rekenkern die achter de rekenaar op deze pagina zit, op basis van oppervlakte, bouwjaar, energielabel en WOZ-waarde uit de landelijke registers. 280 van die 395 woningen kwamen op 186 punten of minder uit, en bij 278 daarvan lag de gevraagde huur boven het maximum dat bij dat puntenaantal hoort; het verschil tussen de vraagprijs en dat maximum was in de helft van die gevallen groter dan € 1.141 per maand. De punten zijn geschat uit de registers, zonder meting ter plaatse, en laten het aanbod in die drie steden in september 2026 zien. Wat jouw woning telt, zie je in de check.
Elke stip is een postcodegebied waar al huurverlagingen werden toegewezen. Hoe groter de stip, hoe meer. Tik een gebied aan en het paneel ernaast toont de aantallen en de plaatsen met de meeste zaken. De cijfers komen uit het openbaar register van de Huurcommissie.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. Cijfers per plaats: per stad, met een pagina voor Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Groningen.
Dan kan de huur omlaag. Welke weg past hangt af van je contract en hoe lang je er woont. Dit zijn de drie wegen die de wet geeft: de toetsing van de beginhuur, de huurverlaging op grond van de punten en de toetsing van de servicekosten. In de check zie je welke bij jouw woning hoort.
Staat open tot zes maanden na de ingang van het eerste contract voor die woning, ook als de woning als vrije sector is verhuurd. De verlaging werkt terug tot de eerste dag. Meer op nieuw huurcontract.
Werkt vooruit: je betaalt de lagere huur vanaf de ingangsdatum van het voorstel. Sinds 1 juli 2024 staat deze weg ook open bij een geliberaliseerd contract; voor woningen tot en met 186 punten. Hoe dit werkt bij een sociale woning staat op sociale huur te hoog.
Los van de kale huur. De verhuurder geeft uiterlijk 30 juni een overzicht over het jaar ervoor, en jij kunt de afrekening tot 24 maanden daarna laten toetsen. Bij sociale huur, en bij een vrije-sectorcontract van 1 juli 2024 of later, kan dat bij de Huurcommissie. Is je vrije-sectorcontract ouder, dan loopt het via je verhuurder en zo nodig de kantonrechter. De regels van artikel 7:259 en 7:260 gelden voor allebei.
Twee hoeken van de wet waar veel vragen vandaan komen: kamers met een eigen puntenstelsel en tijdelijke contracten. Voor elk staat hieronder in een paar zinnen wat de wet daarover zegt.
Een kamer heeft een eigen puntenstelsel met een eigen tabel; gedeelde ruimten tellen naar rato mee. Sinds 1 juli 2024 is ook dat stelsel dwingend. In het openbaar register gaan 5.710 van de 43.501 uitspraken over onzelfstandige woonruimte, dus over kamers.
Meer op kamerhuur.
Een tijdelijk contract verandert niets aan de punten of het maximum. De toetsing van de beginhuur staat ook dan open, met dezelfde termijn van zes maanden na de ingangsdatum.
Per 1 januari 2027 gaan de bedragen omhoog en veranderen twee punten in de telling: energielabel E en de aftrek bij geen buitenruimte. Wat nu geldt blijft tot die datum ongewijzigd. Hieronder staat wat vaststaat, met de vindplaats erbij.
Sociaal tot en met 143 punten: € 959,71. Midden tot en met 186 punten: € 1.263,32. Het ministerie publiceerde ze op 7 oktober 2026.
Voor een zelfstandige woning gaat label E van -5 naar -4 punten. Staatsblad 2026, 267 (besluit van 10 september 2026, uitgegeven op 18 september).
De 5 punten aftrek voor een woning zonder buitenruimte vervalt. Staatsblad 2026, 267.
Bijgewerkt op 21 oktober 2026.
Zien wat jouw woning volgens het stelsel mag kosten?
Check mijn huurStaat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
De Wet betaalbare huur trad op 1 juli 2024 in werking. Sinds die dag is de puntentelling dwingend tot en met 186 punten, dus ook voor middenhuur. Bij elk puntenaantal hoort een hoogste huur, en daar kan een contract niet van afwijken. Voor woningen vanaf 187 punten noemt de wet geen maximum.
De puntengrenzen blijven gelijk, de bedragen zijn per 1 januari 2026 hoger. De sociale huur loopt tot en met 143 punten, met een grens van € 932,93. De middenhuur loopt van 144 tot en met 186 punten, met een grens van € 1.228,07. Per 1 januari 2027 volgen nieuwe bedragen.
Vanaf 1 juli 2024. De nieuwe regels gelden voor contracten die op of na die dag zijn gesloten. Bij een ouder contract kijkt de wet naar de kale huur waarmee je begon en naar de grens van dat jaar. Zoek je situatie in de tabel hierboven, of doe de check van drie vragen.
Voor contracten van voor 1 juli 2024 gelden de nieuwe regels in twee gevallen. Bleef je kale huur bij de start onder de grens van dat jaar, dan was de woning al gereguleerd. En sinds 1 juli 2025 vallen ook oude contracten in het laagste segment, tot en met 143 punten, onder de wet.
Dat tel je na met het woningwaarderingsstelsel: oppervlakte, keuken, sanitair, verwarming, buitenruimte, energielabel en WOZ-waarde. Op deze pagina staat een rekenaar met schuiven. Vul je adres in, dan halen wij op wat landelijk bekend is. Hoe elke post telt staat op huurpunten.
Dat hangt af van het puntenaantal van je woning. Bij 143 punten is het hoogstens € 932,93 en bij 186 punten hoogstens € 1.228,07 (2026). In 2027 zijn dat € 959,71 en € 1.263,32. Het bedrag bij jouw punten staat in de rekenaar op deze pagina.
Vergelijk je kale huur met het maximum bij het puntenaantal van je woning. Ligt je huur erboven en valt je contract onder de wet, dan kan hij omlaag. Vul je adres in bij de check en je ziet de puntentelling en de huurprijs die de wet toestaat.
Dat bepaalt niet het contract maar de puntentelling. Ging je contract in op of na 1 juli 2024 en telt de woning 186 punten of minder, dan geldt het maximum uit de tabel, wat er ook op papier staat. Bij een ouder contract telt de kale huur waarmee je begon tegenover de grens van dat jaar.
Dat kan bij de toetsing van de beginhuur. Die staat open tot zes maanden na de ingang van het eerste contract voor de woning en werkt terug tot de eerste dag. Een verlaging op grond van de punten werkt vooruit. Meer staat op nieuw huurcontract.
De grenzen worden € 959,71 (143 punten) en € 1.263,32 (186 punten). Energielabel E telt dan -4 punten in plaats van -5, en de aftrek van 5 punten bij geen buitenruimte vervalt. Dat staat in Staatsblad 2026, 267. Het ministerie publiceerde de grenzen op 7 oktober 2026.
Middenhuur is een huurwoning van 144 tot en met 186 punten. Sinds 1 juli 2024 geldt voor die woningen een wettelijk maximum, in 2026 hoogstens € 1.228,07 per maand. Meer over deze band staat op middenhuur. Ligt je woning daarboven, dan noemt de wet geen maximum.
De wet zelf.
wetten.overheid.nlHet woningwaarderingsstelsel.
wetten.overheid.nlDe artikelen over de huurprijs.
wetten.overheid.nlHet overgangsrecht voor contracten van voor 1 juli 2024.
wetten.overheid.nlArtikel 3 lid 2 de grens, artikel 3i het register.
wetten.overheid.nlDe huurprijsgrenzen per 1 januari 2026.
zoek.officielebekendmakingen.nlDe grenzen van 2027.
www.volkshuisvestingnederland.nlEnergielabel E en de aftrek bij geen buitenruimte per 1 januari 2027.
zoek.officielebekendmakingen.nlDe gepubliceerde wettekst.
zoek.officielebekendmakingen.nlDe reeks grenzen per jaargang.
open.overheid.nlDe bron van de aantallen uit het register.
portaal.huurcommissie.nlJij weet het meteen.