Is de huur nog geen zes maanden geleden ingegaan, dan kan de prijs waarmee het contract begon worden getoetst, en stelt de Huurcommissie de huurprijs vast met ingang van diezelfde eerste dag. Het openbaar register telt 5.831 verzoeken op die route, 13 procent van alle uitspraken die wij doortelden.
Je ziet wat jouw woning volgens het puntenstelsel mag kosten.
Geteld op artikel 7:249 BW. De bovenste balk deelt door de 3.771 zaken waarin de commissie aan de huurprijs zelf toekwam, de onderste door alle 5.831 die op dit artikel binnenkwamen. De volledige verdeling staat hieronder.
Ja, tot zes maanden na de ingangsdatum van het contract. Stelt de Huurcommissie een lagere huur vast, dan geldt die vanaf de eerste dag van het contract (artikel 7:249 BW).
65% van de 3.771 beoordeelde zaken over een startprijs eindigde met de uitspraak dat die prijs niet redelijk was.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, 43.501 uitspraken, geteld op 8 september 2026. Alle cijfers op een rij
keer noteerde de Huurcommissie dat de huurprijs waarmee een contract begon niet redelijk was, tegenover 1.319 keer dat zij dat wel was. Dat is 65 procent van de 3.771 zaken waarin zij aan de prijs zelf toekwam, en 42 procent van alle 5.831 verzoeken op dit artikel.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, geteld op 8 september 2026
Elke huurprijs die is afgesproken kan naast het puntenstelsel worden gelegd. Bij elk puntenaantal hoort een hoogste toegestane huurprijs, en of de afgesproken prijs daarboven ligt is een rekensom en geen mening. Wat artikel 7:249 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek daaraan toevoegt is het moment: het gaat over de prijs waarmee de huurovereenkomst begon, en het verzoek kan tot zes maanden na de dag waarop de huur inging.
Dat venster hangt aan de ingangsdatum en niet aan de dag van ondertekening. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd schuift het mee: daar loopt het tot zes maanden na het einde van die overeenkomst, want wie tijdelijk huurt hoopt vaak op verlenging en de wet wilde niet dat die hoop de toetsing kost.
En dan het verschil dat deze route eigen is. De gewone puntenroute van artikel 7:254 BW stelt een lagere huurprijs vast vooruit, vanaf het moment dat in het verzoek staat. Deze route stelt hem vast met ingang van de dag waarop de huur inging, en kijkt dus terug tot de eerste dag. Het register telt hier 5.831 verzoeken tegenover 2.364 op de gewone puntenroute. Hoe de telling zelf werkt staat op de pagina over huurpunten, en hoe een zaak bij de commissie verloopt op de pagina over de Huurcommissie.
Sinds 1 juli 2024 reikt de toetsing verder dan daarvoor. De Wet betaalbare huur bracht de band van 144 tot en met 186 punten onder het puntenstelsel voor overeenkomsten die op of na die datum zijn gesloten, en daarmee onder deze toetsing. Vanaf 187 punten bestaat er geen wettelijk maximum. Waar die grens ligt staat op de pagina over de vrije sector.
Twee daarvan gaan over het venster en twee over wat de uitspraak doet. Zij staan hier met het wetsartikel erbij, zodat na te lezen is waar het vandaan komt.
Het venster hangt aan de dag waarop de huur inging, niet aan de dag waarop je tekende. Zolang die dag nog geen zes maanden achter je ligt staat de toetsing van de prijs waarmee de overeenkomst begon open. Daarna blijft de gewone puntenroute over, die vanaf het verzoek vooruit werkt.
Waar het staat: artikel 7:249 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
Voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt hetzelfde venster tot zes maanden na het einde ervan. De wet schrijft dat met zoveel woorden op voor de tijdelijke contracten van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin. Wie tijdelijk huurt hoopt vaak op verlenging, en de wetgever wilde niet dat die hoop de toetsing kost.
Waar het staat: artikel 7:249 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
De commissie stelt de huurprijs vast met ingang van de dag waarop de huur inging. Dat is het verschil met de gewone puntenroute, die een lagere prijs vaststelt vanaf het moment van het verzoek. Op deze route telt dus ook de periode mee die al achter je ligt, vanaf de eerste dag van de huur.
Waar het staat: artikel 7:249 in samenhang met artikel 7:262 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
Sinds 1 juli 2024 geldt er ook een wettelijk maximum in de band van 144 tot en met 186 punten. Voor huurovereenkomsten die op of na die datum zijn gesloten valt die hele band onder het puntenstelsel, en daarmee onder deze toetsing. Vanaf 187 punten bestaat er geen wettelijk maximum. Wat die band precies inhoudt staat op de pagina over middenhuur en wat de wet veranderde op de pagina over de Wet betaalbare huur.
Waar het staat: de Wet betaalbare huur, in werking op 1 juli 2024, en het woningwaarderingstelsel van bijlage I onderdeel A van het Besluit huurprijzen woonruimte
Ligt de ingangsdatum van je contract verder terug, dan blijft de gewone puntenroute open en werkt een verlaging vooruit. Hoe die telling loopt staat op de pagina over huurpunten, en de uitspraken zelf staan in het openbaar register.
Van de 5.831 verzoeken op dit artikel kwam de commissie er in 3.771 aan de huurprijs zelf toe. De overige strandden op de vorm van het verzoek of op een prijs die eerst uit elkaar moest, en niet op de telling van de woning. Precies daar zit het verschil tussen de twee percentages bovenaan, en precies daar zit ons werk.
Oppervlakte, verwarming, keuken, sanitair, buitenruimte, energielabel en WOZ-waarde komen uit de landelijke registers voor het adres dat je intikt. Bij het totaal dat daaruit komt hoort een hoogste toegestane huurprijs, en die staat naast wat er in je contract is afgesproken.
Je tellingEen huur die net is ingegaan heeft een andere ingang dan een contract dat al jaren loopt, een tijdelijk contract loopt op een eigen venster, en een bedrag waar alles bij in zit moet eerst uit elkaar. Welke van de vier het wordt volgt uit je papieren.
Je routeHet register telt 5.831 verzoeken op de eerste route en 2.364 op de route voor een lopend contract. Welke van de vier het wordt volgt uit je papieren en niet uit een aanname.
De telling, het contract met zijn ingangsdatum, de stukken en de onderbouwing gaan samen naar de Huurcommissie, in de vorm waarin een verzoek wordt beoordeeld. Van de 5.831 verzoeken op dit artikel liepen er 1.111 vast op de vorm en 262 op een prijs die eerst uit elkaar moest. Dat deel is bij ons opgelost voordat er iets verstuurd wordt.
Je zaakBetreft: toetsing van de huurprijs waarmee de huurovereenkomst is begonnen
De ingangsdatum van de huur, de afgesproken huurprijs, de puntentelling van de woning post voor post en de hoogste toegestane huurprijs die bij dat totaal hoort, met de bewijsstukken eronder.
De datum bovenaan is de ingangsdatum van de huur en niet de datum van ondertekening. Dat is de eerste plek waar een verzoek over een net getekend contract op het verkeerde moment wordt vastgepind.
Bij nieuwbouw en bij pas gesplitste panden is er nog geen WOZ-waarde vastgesteld. Die post verdwijnt dan niet uit de telling: het waarderingsstelsel kent daar een minimum-WOZ-waarde voor, en onze rekenkern doet hetzelfde. In de uitkomst is te zien welke waarde er is gebruikt.
Ook een woning zonder vastgestelde waarde gaat door de telling.
Check mijn huurZolang huur, gas, water en licht op een hoop staan is er geen huurprijs om te toetsen. Het register laat zien hoe vaak dat speelt: 262 zaken op dit artikel eindigden met de vaststelling dat er een all-in prijs was.
Daar bestaat een eigen route voor. Wat er daarna met de servicekosten zelf gebeurt staat op de pagina over servicekosten die te hoog zijn.
Dit ligt er na de beoordeling op tafel, en het is allemaal van jou.
Het puntenniveau is berekend over de 3.969 uitspraken op dit artikel waarin het register een puntentotaal vastlegt. Het is een patroon uit ingediende zaken en geen doorsnede van alle huurwoningen in Nederland.
Van 111 verzoeken in 2021 naar 1.842 in 2025, ruim 16 keer zoveel. Het is de enige trendlijn over dit onderwerp die er bestaat, en zij komt uit het register zelf.
Het lopende jaar 2026 staat er met 791 verzoeken in en is nog niet vol, want de publicatie van een uitspraak loopt achter op de uitspraak zelf. Geteld is op het jaar dat het register bij de uitspraak noteert, over alle uitspraken op artikel 7:249 BW samen. De uitspraken zelf staan in het openbaar register.
Elke stip is een postcodegebied waar het register een toegewezen verlaging noteert. Hoe groter de stip, hoe meer. Het gaat om alle toegewezen verlagingen in het register en niet alleen om die op een net getekend contract, want het register knoopt de bedragen niet aan het wetsartikel vast. Als beeld van waar deze zaken vandaan komen is het wel het scherpste dat er is.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. De cijfers per plaats staan op per stad, met eigen pagina's voor onder meer Amsterdam, Utrecht en Rotterdam.
Wij tellen je woning, kiezen de route die bij de ingangsdatum van je contract hoort en voeren de zaak. No cure no pay.
Oppervlakte, verwarming, keuken, sanitair, buitenruimte, energielabel en WOZ-waarde staan op een rij, met de hoogste toegestane huurprijs die bij dat totaal hoort ernaast. Dat is een telling en geen indruk.
Een contract dat pas is ingegaan heeft een andere ingang dan een dat al jaren loopt, een tijdelijk contract weer een andere, en een all-in bedrag moet eerst uit elkaar. Welke het wordt volgt uit je papieren en staat vast voordat er iets de deur uit gaat.
Het verzoek, de stukken, het contact met de Huurcommissie en alles wat er na de uitspraak nog moet gebeuren: dat deel is van ons. Jij houdt er een huurprijs aan over die bij je woning past, vanaf de eerste dag.
De vragen die bij een net getekend contract terugkomen, met het antwoord eronder. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Tot zes maanden na de dag waarop de huur inging. Dat staat in artikel 7:249 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, en het venster hangt aan de ingangsdatum van de huur en niet aan de datum waarop het contract is ondertekend. Voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, loopt hetzelfde venster tot zes maanden na het einde van die overeenkomst. Ligt de ingangsdatum verder terug, dan blijft de gewone puntenroute open; hoe die telt staat op de pagina over huurpunten.
Op deze route stelt de Huurcommissie de huurprijs vast met ingang van de dag waarop de huur inging. De uitspraak kijkt dus terug tot de eerste dag van de huur, en niet alleen vooruit vanaf het verzoek. Dat is het verschil met de gewone puntenroute van artikel 7:254 BW, waar een lagere huurprijs geldt vanaf het moment dat in het verzoek staat. Precies dat verschil is de reden dat deze pagina over de ingangsdatum gaat en niet over de puntentelling.
In het ijkpunt en in de richting. De gewone puntenroute kijkt naar de huurprijs zoals die nu is en werkt vooruit; deze route kijkt naar de prijs waarmee de overeenkomst begon en werkt terug tot de ingangsdatum. Het register laat zien dat de eerste route veel drukker is dan de tweede: 5.831 verzoeken op artikel 7:249 BW tegenover 2.364 op artikel 7:254 BW. De telling zelf is bij allebei dezelfde en staat op de pagina over huurpunten.
Voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten wel. De Wet betaalbare huur bracht de band van 144 tot en met 186 punten onder het puntenstelsel, en daarmee onder deze toetsing. Vanaf 187 punten bestaat er geen wettelijk maximum meer. Wat de band inhoudt staat op de pagina over middenhuur, waar de grens ligt op de pagina over de vrije sector en wat de wet veranderde op de pagina over de Wet betaalbare huur.
Het register legt bij 3.969 van deze uitspraken een puntentotaal vast. De mediaan daarvan ligt op 128 punten, met een kwart van de zaken onder 96 punten en een kwart boven 158. Dat is een patroon uit ingediende zaken en geen doorsnede van alle huurwoningen in Nederland: wat jouw woning telt hangt af van haar eigen oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde.
Dan verdwijnt die post niet uit de telling. Ontbreekt er een vastgestelde waarde, wat bij nieuwbouw en bij pas gesplitste panden voorkomt, dan rekent het woningwaarderingstelsel met de minimum-WOZ-waarde die het daarvoor kent. Onze eigen rekenkern doet hetzelfde, en in de uitkomst is te zien welke waarde er is gebruikt.
Zolang huur, gas, water en licht op een hoop staan is er geen huurprijs om te toetsen, en dan is het uit elkaar trekken van dat bedrag de eerste stap. Het register laat zien hoe vaak dat speelt: 262 zaken op artikel 7:249 BW eindigden met de vaststelling dat er een all-in prijs was. Daar bestaat een eigen route voor, artikel 7:258 BW, en hoe die loopt staat op de pagina over servicekosten die te hoog zijn.
Ja. Van de 5.831 verzoeken op dit artikel gingen er 1.489 over een kamer en 4.326 over een zelfstandige woning; het register noteert dat woningtype zelf bij elke uitspraak. Voor een kamer geldt wel een eigen waarderingsstelsel met een eigen tabel, en er bestaat voor onzelfstandige woonruimte geen puntengrens waarboven het wettelijk maximum vervalt. Dat staat op de pagina over kamerhuur.
Nee. Voor huur die naar zijn aard van korte duur is, zoals vakantieverhuur, geldt de hele afdeling over huurprijzen van woonruimte niet, en dan is er ook geen toetsing van de aanvangshuurprijs. Artikel 7:232 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat. In het register noteert de commissie op dit artikel 28 keer dat zij inhoudelijk niet bevoegd was. Of een contract daaronder valt hangt af van wat er werkelijk is afgesproken en niet van het kopje boven het contract.
Van de 43.501 uitspraken die wij uit het openbaar register hebben doorgeteld gaan er 5.831 over artikel 7:249 BW, oftewel 13 procent. En het worden er elk jaar meer: 111 zaken in 2021 tegenover 1.842 in 2025, ruim 16 keer zoveel. Het lopende jaar staat er ook in, maar dat is nog niet vol, want de publicatie van een uitspraak loopt achter op de uitspraak zelf.
2.452 keer, tegenover 1.319 keer dat zij de huurprijs wel redelijk vond. Dat zijn samen de 3.771 zaken waarin zij aan de huurprijs zelf toekwam, en binnen die groep is het 65 procent. Gedeeld door alle 5.831 verzoeken die op dit artikel binnenkwamen is het 42 procent. Allebei de getallen staan op deze pagina, want het eerste zonder het tweede maakt de route mooier dan zij is, en het tweede zonder het eerste verzwijgt dat het verschil in de vorm van het verzoek zit en niet in de huurprijs.
Dat is een andere weg. Sleutelgeld valt onder artikel 7:264 BW en bemiddelingskosten die een verhuurmakelaar bij de huurder in rekening bracht onder de regels over bemiddeling; over allebei oordeelt de kantonrechter en niet de Huurcommissie. Ze staan daarom ook niet in het openbaar uitspraakregister, en wij zetten er geen cijfer bij dat er niet is. De toetsing van de huurprijs op deze pagina staat er los van en kan naast zo'n vordering lopen.
Wij werken no cure no pay. De volledige afspraak staat op de pagina daarover.
Waar deze cijfers vandaan komen, hoe wij ze hebben geteld en wat er niet in zit.
Het register bewijst een patroon in de zaken die zijn ingediend. Het bewijst niet hoe een individuele zaak afloopt, want een zaak komt alleen in het register als iemand haar aanhangig maakte. Wat jouw woning telt hangt af van haar eigen oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde.
Van alle 5.831 verzoeken die op artikel 7:249 BW werden ingediend kwam de commissie er in 3.771 aan de huurprijs zelf toe. Binnen die groep noteerde zij 2.452 keer dat de prijs niet redelijk was, oftewel 65 procent. Gedeeld door alles wat werd ingediend is dat 42 procent. Allebei de getallen staan op deze pagina, want het eerste zonder het tweede maakt de route mooier dan zij is, en het tweede zonder het eerste verzwijgt dat het verschil in de vorm van het verzoek zit en niet in de huurprijs.
Geteld is op het besluitveld: de uitkomst die de Huurcommissie zelf bij haar besluit over de huurprijs noteert, en alleen op wat het register letterlijk onder die kop zet. Dat is ook op de andere pagina's van deze site de maat. Zaken die op een all-in prijs of op de vorm van het verzoek eindigden staan hierboven als eigen categorie en zijn nergens bij een van de twee prijsoordelen opgeteld.
Het register hangt zijn besluit niet aan het woningtype en niet aan de plaats, dus er bestaat geen uitkomstverdeling die alleen over nieuwe contracten in een bepaalde stad gaat en die staat hier dan ook niet. De kaart per postcodegebied is om dezelfde reden landelijk en gaat over alle onderwerpen samen; het opschrift zegt dat. En er staat op deze pagina geen enkel bedrag uit een uitspraak, want een bedrag uit de zaak van iemand anders zegt niets over jouw woning.
Deze pagina is bijgewerkt op 8 september 2026, met de telling van diezelfde dag.
Jij weet het meteen.