Deel je de keuken, de douche of het toilet, dan is je kamer onzelfstandige woonruimte, en daarvoor geldt een eigen puntenstelsel met een eigen tabel. Een liberalisatiegrens kent dat stelsel niet: wat uit de telling komt is het maximum, hoe hoog het puntentotaal ook uitvalt. Het openbaar register telt 5.710 uitspraken over een kamer.
Je ziet wat jouw kamer volgens het kamerstelsel mag kosten.
Geteld op artikel 7:254 BW, de route voor een lopend contract. De bovenste balk deelt door de 1.386 zaken waarin de commissie aan de huurprijs zelf toekwam, de onderste door alle 2.364 die op dit artikel binnenkwamen. Deze verdeling gaat over alle woningtypen samen; hoeveel van die zaken over een kamer gingen staat hieronder.
Ja. Voor een kamer waarbij je de keuken, de douche of het toilet deelt, geldt altijd een wettelijk maximum, berekend met een eigen puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Een liberalisatiegrens kent dat stelsel niet.
5.710 uitspraken in het register gaan over een kamer, met een mediaan van 98 punten.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, 43.501 uitspraken, geteld op 8 september 2026. Alle cijfers op een rij
uitspraken in het openbaar register gaan over een kamer, van de 43.501 die wij doortelden. Dat is 13 procent, en het is het enige cijfer in dit onderwerp dat onzelfstandige woonruimte apart telt. Bij zo'n zaak noteert het register mediaan 98 punten, tegenover 130 bij een zelfstandige woning.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, geteld op 8 september 2026
Het woningwaarderingstelsel bestaat in twee smaken. Bijlage I onderdeel A van het Besluit huurprijzen woonruimte gaat over een zelfstandige woning: eigen voordeur, eigen keuken, eigen toilet. Onderdeel B gaat over onzelfstandige woonruimte, de kamer met gedeelde voorzieningen, en daar hoort een eigen tabel met maximumprijzen bij. Bij hetzelfde puntenaantal staat in die twee tabellen een ander bedrag, en dat verschil is groot genoeg om de hele uitkomst te bepalen.
Dat de telling anders uitvalt is geen toeval. Een kamer wordt geteld op de oppervlakte die van jou alleen is, plus de gedeelde ruimten naar verhouding van het aantal bewoners dat ze deelt. Daardoor komt een kamer op minder punten uit dan een woning: het register noteert bij een kamerzaak mediaan 98 punten en bij een zelfstandige woning 130. Dezelfde tabel op allebei loslaten geeft dus in beide richtingen een verkeerd antwoord.
Er is nog een verschil, en het valt in je voordeel uit. De liberalisatie waarover het bij de vrije sector gaat is in de wet omschreven voor zelfstandige woonruimte. Voor een kamer bestaat er geen puntengrens waarboven het wettelijk maximum vervalt. Waar die grens voor een hele woning wel ligt staat op de pagina over de vrije sector, en de telling van een zelfstandige woning post voor post staat op de pagina over huurpunten.
Van de 43.501 uitspraken die wij uit het openbaar register hebben doorgeteld gaan er 5.710 over onzelfstandige woonruimte, 13 procent. Het register noteert dat woningtype zelf bij elke uitspraak, dus dat is geen schatting maar een telling.
De meeste rubrieken kent het kamerstelsel ook: oppervlakte, verwarming, keuken, sanitair, buitenruimte en aftrekpunten. Op deze drie wijkt het af, en juist die drie bepalen bij een kamer het grootste deel van het totaal.
De kamer die van jou alleen is telt vol mee. Elke vierkante meter van je eigen ruimte levert een punt op, en de verwarming van die ruimte telt daar bovenop. Dit is de post waarop een kamer het meeste verschilt van de kamer ernaast, en de post die het vaakst te laag is opgegeven.
Waar het staat: bijlage I onderdeel B van het Besluit huurprijzen woonruimte, de rubrieken voor de oppervlakte van vertrekken en van overige ruimten
De keuken, de douche, het toilet en de gang tellen mee, gedeeld. Een gedeelde voorziening verdwijnt niet uit de telling, zij wordt verdeeld over het aantal bewoners dat haar deelt. Hoe meer mensen op dezelfde keuken zitten, hoe minder punten die keuken per kamer oplevert, en dus hoe lager het maximum dat voor jouw kamer geldt.
Waar het staat: dezelfde bijlage, de rubrieken voor de keuken, het sanitair en de gemeenschappelijke binnenruimten
Het energielabel telt per vierkante meter, en de WOZ-waarde in drie treden. Bij een zelfstandige woning levert het energielabel een vast aantal punten op. Bij een kamer is het een waarde per vierkante meter, van 1 punt bij het hoogste label tot min 0,15 punt bij label G. De WOZ-waarde telt niet als bedrag maar als vergelijking: 12 punten wanneer de waarde per vierkante meter in de pas loopt met het gemiddelde in het COROP-gebied, en een trede hoger of lager bij meer dan tien procent afwijking.
Waar het staat: de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte voor de labelwaarden en paragraaf 2.11 van het beleidsboek voor de WOZ-treden
Welke van deze posten in jouw geval het zwaarst weegt hangt af van je eigen oppervlakte en van het aantal bewoners dat de keuken en de badkamer met je deelt. Hoe zo'n zaak bij de Huurcommissie verloopt staat op de pagina over de Huurcommissie, en de uitspraken zelf staan in het openbaar register.
Van de 2.364 zaken op de puntenroute kwam de commissie er in 1.386 aan de huurprijs zelf toe. De overige strandden op de vorm van het verzoek en niet op de telling van de kamer. Precies daar zit het verschil tussen de twee percentages bovenaan, en precies daar zit ons werk.
Niet langs de woningtabel, maar langs bijlage I onderdeel B en de tabel voor onzelfstandige woonruimte. Je eigen oppervlakte telt vol mee, de gedeelde ruimten naar rato van het aantal bewoners, en het energielabel telt per vierkante meter in plaats van als vast aantal punten.
Je tellingEen contract dat nog geen zes maanden loopt heeft een andere ingang dan een dat al jaren staat, en een all-in bedrag weer een andere. Het register telt 1.489 kamerzaken op de eerste route en 577 op de tweede. Welke van de drie het wordt volgt uit je papieren en niet uit een aanname.
Je routeOp de eerste route noteerde de commissie 2.452 keer dat de huurprijs niet redelijk was, 65 procent van de zaken waarin zij aan de prijs toekwam. Die verdeling gaat over alle woningtypen samen.
De telling, de stukken en de onderbouwing gaan samen naar de Huurcommissie, in de vorm waarin een verzoek wordt beoordeeld. Van de 2.364 zaken op de puntenroute liepen er 735 vast op de vorm en 49 op een all-in prijs die eerst uit elkaar moest. Dat deel is bij ons opgelost voordat er iets verstuurd wordt.
Je zaakBetreft: toetsing van de huurprijs van onzelfstandige woonruimte
De oppervlakte van je eigen ruimte, de gedeelde voorzieningen met het aantal bewoners erbij, de verwarming, het energielabel en de WOZ-trede, opgeteld tot een puntentotaal en naast de tabel voor onzelfstandige woonruimte gelegd.
Het stelsel dat erbij staat is bijlage I onderdeel B, niet onderdeel A. Dat is de eerste plek waar een verzoek over een kamer op de verkeerde tabel belandt.
Bij hospitaverhuur woont de verhuurder zelf in hetzelfde huis. Voor de prijs verandert dat niets: een hospitakamer is onzelfstandige woonruimte en gaat langs hetzelfde stelsel en dezelfde tabel als elke andere kamer. Het verschil zit in de huurbescherming in het eerste jaar, en niet in wat je kamer mag kosten.
Ook een hospitakamer gaat gewoon door de telling.
Check mijn huurHuur, gas, water en internet op een hoop is bij kamerverhuur gewoner dan bij een hele woning. Zolang die posten niet uit elkaar staan is er geen huurprijs om te toetsen, en dat is dan ook de eerste stap.
Het register heeft daar een eigen route voor. Wat er daarna met de servicekosten zelf gebeurt staat op de pagina over servicekosten die te hoog zijn.
Dit ligt er na de beoordeling op tafel, en het is allemaal van jou.
Het puntenniveau is berekend over de 1.340 kameruitspraken waarin het register een puntentotaal vastlegt. Het is een patroon uit ingediende zaken en geen doorsnede van alle kamers in Nederland.
Elke stip is een postcodegebied waar het register een toegewezen verlaging noteert. Hoe groter de stip, hoe meer. Het gaat om alle toegewezen verlagingen in het register en niet alleen om die op een kamer, want het register knoopt de bedragen niet aan het woningtype vast. Als beeld van waar deze zaken vandaan komen is het wel het scherpste dat er is, en de studentensteden vallen erin op.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. De cijfers per plaats staan op per stad, met eigen pagina's voor onder meer Groningen, Utrecht en Amsterdam.
Wij tellen je kamer volgens het stelsel voor onzelfstandige woonruimte, kiezen de route die bij je contract hoort en voeren de zaak. No cure no pay.
Je eigen oppervlakte, de gedeelde ruimten naar rato, de verwarming, het energielabel per vierkante meter en de WOZ-trede staan op een rij, met de tabel voor onzelfstandige woonruimte ernaast. Dat is een telling en geen indruk.
Een contract van korte adem heeft een andere ingang dan een dat al jaren loopt, en een all-in bedrag weer een andere. Welke van de drie het wordt volgt uit je papieren en staat vast voordat er iets de deur uit gaat.
Het verzoek, de stukken, het contact met de Huurcommissie en alles wat er na de uitspraak nog moet gebeuren: dat deel is van ons. Jij houdt er een huurprijs aan over die bij je kamer past.
De vragen die bij een kamer terugkomen, met het antwoord eronder. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Woonruimte waarbij je een wezenlijke voorziening deelt met andere bewoners: de keuken, de douche of het toilet. Je eigen kamer is van jou alleen, de rest van het huis niet. Zijn de voordeur, de keuken en het toilet alle drie van jou alleen, dan is de woning zelfstandig en geldt het gewone stelsel; dat staat op de pagina over huurpunten. Deel je er een van, dan geldt het stelsel op deze pagina.
Ja, en dat is de kern van deze pagina. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een eigen waarderingsstelsel, bijlage I onderdeel B van het Besluit huurprijzen woonruimte, met een eigen tabel van maximumprijzen in bijlage II van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Bij hetzelfde puntenaantal hoort daar een ander bedrag dan bij een zelfstandige woning. Wie een kamer langs de woningtabel legt komt dus altijd verkeerd uit, in welke richting dan ook.
In het openbaar register noteert de Huurcommissie bij een kamerzaak mediaan 98 punten, over 1.340 uitspraken waarin een puntentotaal is vastgelegd. Bij een zelfstandige woning is dat 130 punten over 4.505 uitspraken. Dat verschil is precies de reden dat er twee tabellen bestaan. Wat jouw kamer telt hangt af van je eigen oppervlakte, het aantal bewoners dat de voorzieningen deelt, de verwarming en het energielabel.
Nee. De liberalisatie waarover het bij de vrije sector gaat is in de wet omschreven voor zelfstandige woonruimte. Voor een kamer bestaat er geen puntengrens waarboven het wettelijk maximum vervalt: wat er uit de telling komt is het maximum, hoe hoog het puntentotaal ook uitvalt. Onze rekenmachine werkt ook zo, en dat is te zien in de uitkomst. Waar die grens voor een hele woning wel ligt staat op de pagina over de vrije sector.
Ja, maar anders dan bij een woning. Bij een kamer telt niet de hoogte van het bedrag maar de verhouding: de WOZ-waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte wordt vergeleken met het gemiddelde in het COROP-gebied waarin het pand ligt. Loopt die in de pas, dan levert de post twaalf punten op; bij meer dan tien procent hoger veertien en bij meer dan tien procent lager tien. Het gaat dus om drie treden en niet om een bedrag dat evenredig doortelt.
Ja, en het weegt zwaarder dan de meeste kamerhuurders denken. Bij een zelfstandige woning is de energieprestatie een vast aantal punten per label. Bij onzelfstandige woonruimte is het een waarde per vierkante meter, oplopend tot 1 punt per vierkante meter bij het hoogste label en aflopend tot min 0,15 punt bij label G. Op een kamer met gedeelde ruimten scheelt de sprong van een slecht naar een goed label daardoor een flink deel van het totaal. Een label dat niet meer geldig is telt niet mee; dan valt de telling terug op het bouwjaar.
Bij hospitaverhuur woont de verhuurder zelf in hetzelfde huis en verhuurt hij een deel daarvan. Voor de puntentelling verandert dat niets: een hospitakamer is onzelfstandige woonruimte en wordt langs hetzelfde stelsel en dezelfde tabel gelegd als elke andere kamer. Het verschil zit in de huurbescherming in het eerste jaar, niet in de prijs. Ook een hospitakamer gaat dus gewoon door onze rekenmachine.
Ja, en dat gebeurt vaker dan de zoekresultaten doen vermoeden. Van de 43.501 uitspraken die wij uit het openbaar register hebben doorgeteld gaan er 5.710 over onzelfstandige woonruimte, oftewel 13 procent. Het register noteert bij elke uitspraak zelf welk woningtype het betrof, dus dat is geen schatting.
Ja, dan staat er een tweede route open: de toetsing van de prijs waarmee het contract begon, artikel 7:249 BW. Het register telt 1.489 kamerzaken op dat artikel, meer dan op welke andere prijsroute ook. Van de zaken waarin de commissie aan de prijs toekwam noteerde zij 2.452 keer dat die niet redelijk was en 1.319 keer dat die dat wel was, over alle woningtypen samen.
Dan is de eerste stap dat bedrag uit elkaar trekken, want zolang huur en kosten op een hoop staan is er geen huurprijs om te toetsen. Daar bestaat een eigen route voor, artikel 7:258 BW, en het register telt 107 kamerzaken die daarover gingen. Ook op de puntenroute komt de all-in prijs terug: 49 zaken op artikel 7:254 BW eindigden met de vaststelling dat er een all-in prijs was. Hoe dat werkt staat op de pagina over servicekosten die te hoog zijn.
Ja, en dat zijn samen de grootste stapels. Het register noteert 1.881 kameruitspraken over de afrekening van de servicekosten en 871 over gebreken aan de woonruimte. Dat zijn losse gronden naast de puntentelling en zij kunnen naast elkaar staan. De volledige uitleg staat op de pagina over servicekosten en de pagina over gebreken.
Tegen een uitspraak van de voorzitter staat verzet open bij de volledige commissie, artikel 4.4 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het register telt 567 kamerzaken op die route. Wij lopen de telling van tevoren post voor post na, want de meeste verschillen zitten in de oppervlakte en in het aantal bewoners dat een voorziening deelt, en dat zijn precies de twee posten die op papier het makkelijkst verkeerd staan.
Waar deze cijfers vandaan komen, hoe wij ze hebben geteld en wat er niet in zit.
Het register bewijst een patroon in de zaken die zijn ingediend. Het bewijst niet hoe een individuele zaak afloopt, want een zaak komt alleen in het register als iemand haar aanhangig maakte. Wat jouw kamer telt hangt af van haar eigen oppervlakte, het aantal bewoners dat de voorzieningen deelt en de staat van het pand.
Van alle 2.364 zaken die op artikel 7:254 BW werden ingediend kwam de commissie er in 1.386 aan de huurprijs zelf toe. Binnen die groep noteerde zij 1.139 keer dat de prijs niet redelijk was, oftewel 82 procent. Gedeeld door alles wat werd ingediend is dat 48 procent. Allebei de getallen staan op deze pagina, want het eerste zonder het tweede maakt de route mooier dan zij is, en het tweede zonder het eerste verzwijgt dat het verschil in de vorm van het verzoek zit en niet in de huurprijs.
Geteld is op het besluitveld: de uitkomst die de Huurcommissie zelf bij haar besluit over de huurprijs noteert, en alleen op wat het register letterlijk onder die kop zet. Dat is ook op de andere pagina's van deze site de maat.
Het register hangt zijn besluit niet aan het woningtype, dus er bestaat geen uitkomstverdeling die alleen over kamers gaat en die staat hier dan ook niet. De kaart per postcodegebied is om dezelfde reden landelijk en niet naar woningtype gesplitst; het opschrift zegt dat. En er staat op deze pagina geen enkel bedrag uit een uitspraak, want een bedrag uit de zaak van iemand anders zegt niets over jouw kamer.
Deze pagina is bijgewerkt op 8 september 2026, met de telling van diezelfde dag.
Jij weet het meteen.