Aan de punten. Een woning valt in de middenhuur bij 144 tot en met 186 punten, en de kale huur waarmee het contract begon ligt dan tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand, de bedragen die sinds 1 januari 2026 gelden. Vul je adres in en je ziet in welke band jouw woning valt.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat. Liever eerst zelf schuiven? Dan staat de rekenhulp hieronder.
Een woning is middenhuur bij 144 tot en met 186 punten. De hoogste huurprijs die de wet daarbij toestaat loopt in 2026 van € 939,73 bij 144 punten tot € 1.228,07 per maand bij 186 punten, voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan.
€ 1.228,07 per maand is de bovengrens van de middenhuur in 2026, het bedrag dat bij 186 punten hoort.
Bron: Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I, jaargang 2026, vastgesteld op 17 november 2025. Alle cijfers op een rij
puntenaantallen liggen tussen de sociale huur en de vrije sector, en bij elk ervan hoort een eigen hoogste toegestane huurprijs. Ze lopen van € 939,73 bij 144 punten tot € 1.228,07 bij 186 punten. Alle 43 staan verderop op deze pagina.
Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I, jaargang 2026, vastgesteld bij regeling van 17 november 2025
Bij een bedrag hoort een jaartal. Deze gelden vanaf 1 januari 2026.
Vier schuiven en twee keuzes. Het puntentotaal en de hoogste huurprijs die de wet daarbij toestaat bewegen mee, en daarmee zie je meteen of je woning in de middenhuur uitkomt. Dit is dezelfde rekenkern die achter de uitkomst op je adres zit.
Post voor post, met de waarde per onderdeel doorgerekend in plaats van overgeschreven, staat het bij de puntentelling van je woning. Daar staat ook de omgekeerde vraag: bij welk puntenaantal past de huur die je nu betaalt.
De puntengrenzen staan in de wet en veranderen niet met de jaargang. De bedragen die erbij horen worden elk jaar opnieuw vastgesteld; dit zijn die van 2026, vastgesteld bij regeling van 17 november 2025.
De puntentelling geldt hier al sinds jaar en dag. Het bedrag erbij is de hoogste toegestane kale huurprijs bij het hoogste puntenaantal van deze band.
Dit is de band waar deze pagina over gaat. Binnen de band hangt het maximum aan het exacte puntenaantal, dus een woning van 150 punten kent een ander maximum dan een van 180.
Vanaf 187 punten ligt het bedrag uit de tabel boven de middenhuurgrens. Lag de kale huur waarmee het contract begon daar ook boven, dan noemt de wet geen maximum en is de huurprijs wat partijen zijn overeengekomen.
Elk bedrag hierboven hoort bij het hoogste puntenaantal van zijn band. Binnen een band hangt de maximumhuurprijs aan het exacte aantal punten, en die 43 bedragen staan hieronder.
Dit is de hele band, uitgeschreven. Zoek het puntenaantal van je woning op en je ziet de hoogste kale huurprijs die de wet daarbij toestaat, per maand. De bedragen komen uit bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, jaargang 2026.
Bij 143 punten en lager is de woning sociale huur. Vanaf 187 punten ligt het bedrag uit de tabel boven de middenhuurgrens: lag de kale huur waarmee het contract begon daar ook boven, dan noemt de wet geen maximum. De bedragen gelden voor een zelfstandige woning; voor een kamer bestaat een eigen stelsel met een eigen tabel, en die rekenen wij ook na. Hoe de punten worden opgebouwd staat bij de puntentelling van je woning.
Voor de band telt de kale huur waarmee de bewoning begon, niet de huur die je vandaag betaalt. Dat is het enige stuk waar de puntentelling alleen je niet brengt.
De Wet betaalbare huur maakt deze band sinds 1 juli 2024 dwingend, en het nieuwe artikel werkt voor huurovereenkomsten die op of na die dag zijn gesloten. Voor een contract van daarna geldt de tabel dus zonder meer: telt de woning 186 punten of minder, dan ligt het maximum op of onder de middenhuurgrens.
Is je contract ouder, dan kijkt de wet naar de kale huur waarmee je begon en naar de grens die op dat moment gold. Er staat geen puntengrens in artikel 7:247 BW; de punten bepalen alleen de hoogte van het bedrag waar de wet tegen toetst. Daarom kan een woning van 200 punten die voor 600 euro wordt verhuurd gewoon in het laagste segment vallen.
En er is een opening die vrijwel nergens wordt genoemd: artikel 208e lid 2 van de Overgangswet nieuw BW brengt oudere contracten sinds 1 juli 2025 alsnog onder het nieuwe artikel, wanneer de maximale huurprijs bij het puntenaantal van de woning lager is dan de huurtoeslaggrens, in 2026 € 932,93.
De grens per jaargang, van 2011 tot vandaag, en een check van drie vragen staan op welke regels gelden bij jouw contractdatum. Daar zie je in een paar tikken welk artikel bij jouw ingangsdatum hoort.
Niet overgeschreven uit een persbericht maar geteld. Wij legden huuradvertenties uit drie steden naast de puntentelling en keken in welke band ze uitkomen, en waarvoor ze te huur staan.
Van dezelfde 395 woningen bleven er 113 onder de 144 punten, en kwamen er 115 op 187 punten of meer uit. De middelste woning uit de steekproef telde 169 punten, midden in de band.
Zo is dit geteld. Wij namen 395 huuradvertenties uit Rotterdam (155), Den Haag (142), Utrecht (98), opgehaald op 5 september 2026 en doorgerekend op 8 september 2026, zochten bij elke advertentie in dezelfde postcode een verblijfsobject uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen met vrijwel dezelfde oppervlakte, en telden dat adres na met dezelfde rekenkern die achter de rekenhulp op deze pagina zit, op basis van oppervlakte, bouwjaar, energielabel en WOZ-waarde uit de landelijke registers. 167 van die woningen kwamen uit op 144 tot en met 186 punten, en 162 daarvan stonden te huur voor meer dan de middenhuurgrens van € 1.228,07, het bedrag dat sinds 1 januari 2026 bij 186 punten hoort. Omdat de punten uit registerschattingen komen en niet uit een opname ter plaatse, heeft elke afzonderlijke uitkomst een foutmarge, en zeggen deze cijfers iets over het aanbod in die drie steden in september 2026 en niets over een individuele advertentie of een individuele woning.
Een woning in deze band kent twee wegen naar de Huurcommissie, en die verschillen in termijn en in wat ze opleveren. Wij hebben het openbaar uitspraakregister doorgeteld, dus je ziet hoe druk ze zijn en hoe ze aflopen.
Deze route staat open tot zes maanden na de dag waarop het contract inging, en werkt terug tot de eerste dag.
Per jaar, van links naar rechts. Het lopende jaar is nog niet compleet, want publicatie loopt achter op de uitspraak.
Deze route kent geen termijn en gaat over wat je vanaf de ingangsdatum van het verzoek betaalt.
Per jaar, van links naar rechts. Het lopende jaar is nog niet compleet, want publicatie loopt achter op de uitspraak.
Geteld over alle 43.501 uitspraken in het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, opgehaald op 8 september 2026. Wij tellen per wetsartikel en bewaren geen adressen. De hele telling staat uitgesplitst op uitspraken, en hoe een zaak verloopt op huurcommissie.
Elke stip is een postcodegebied waar de Huurcommissie al huurverlagingen toewees. Hoe groter de stip, hoe meer. Tik een gebied aan en het paneel hiernaast vult zich.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. De cijfers per plaats staan bij de cijfers per stad.
De grens tussen de twee is een puntengrens. Tot en met 186 punten ligt het bedrag uit de tabel op of onder de middenhuurgrens, en dan is de telling dwingend recht. Vanaf 187 punten ligt de tabel daarboven, en lag de kale huur waarmee het contract begon daar ook boven, dan is de huurprijs wat partijen zijn overeengekomen.
Wat de grens niet is: het woord in het contract. Er staat op veel huurovereenkomsten vrije sector, terwijl de woning volgens de telling in de middenhuur valt. In onze eigen steekproef stond het merendeel van de middenhuurwoningen te huur voor een bedrag boven de middenhuurgrens, en dat is precies het beeld waar deze grens over gaat.
Dwingend recht wil zeggen dat partijen er niet van kunnen afwijken, ook niet samen en ook niet met een handtekening eronder. De uitkomst van de telling gaat dus voor op de tekst van de overeenkomst.
Kort, want ze horen bij de middenhuur maar bepalen de band niet. De band volgt uit de punten en uit de huur waarmee je begon.
Voor een woning in de middenhuur wordt het hoogste toegestane verhogingspercentage elk jaar vastgesteld, en het geldt voor iedereen in die band. Vindt je verhuurder een hoger bedrag, dan legt artikel 7:253 BW de vraag bij de Huurcommissie neer; in het openbaar register staan daar duizenden uitspraken over. Ook voor geliberaliseerde contracten is de jaarlijkse verhoging wettelijk begrensd, tot en met 30 april 2029.
Wie in aanmerking komt voor een vrijkomende middenhuurwoning bepaalt de verhuurder, vaak binnen de regels van de gemeente, en dat verschilt per plaats. Op de band van jouw eigen woning heeft dat geen invloed: die volgt uit de punten en uit de huur waarmee je begon, en niet uit je inkomen.
Huurtoeslag loopt tot de huurtoeslaggrens, in 2026 € 932,93 kale huur per maand, dus in de middenhuur speelt zij niet. Servicekosten staan los van de kale huur en worden apart beoordeeld; wat er naast de kale huur wordt gerekend staat bij de afrekening van de servicekosten.
Je hoeft niets op te zoeken en niets bij te houden. Wat landelijk bekend is halen wij zelf op.
De oppervlakte, het bouwjaar, het energielabel met zijn geldigheid, het woningtype en de WOZ-waarde. Wat daarna nog nodig is vragen we in een paar korte vragen, en dat zijn dingen die je zonder opzoeken weet.
De puntentelling van je woning, post voor post, met de huurprijs die de wet daarbij toestaat en de band waar zij in valt. Daarnaast welke route bij jouw situatie hoort.
Zien in welke band jouw woning valt?
Check mijn huurOver de band, de grens, de punten en het moment dat telt. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Aan de punten. Tel de woning na met het woningwaarderingsstelsel en kijk waar zij uitkomt: tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur, en vanaf 187 punten noemt de wet geen maximum meer. De rekenhulp op deze pagina zet je woning in een paar schuiven neer; vul je je adres in, dan halen wij de oppervlakte, het bouwjaar, de WOZ-waarde en het energielabel uit de landelijke registers en tellen wij het na.
De middenhuur loopt van 144 tot en met 186 punten. Bij 186 punten hoort sinds 1 januari 2026 een hoogste toegestane kale huurprijs van € 1.228,07 per maand, en dat is de bovengrens van het segment. De ondergrens ligt bij € 939,73, het bedrag dat bij 143 punten hoort. Binnen de band hangt het maximum aan het exacte puntenaantal en niet aan de band.
Middenhuur is de laag tussen de sociale huur en de vrije sector. Sinds 1 juli 2024 is het geen aanduiding meer maar een wettelijke categorie: voor woningen tot en met 186 punten hangt de hoogste toegestane huurprijs aan de puntentelling, ook bij een particuliere verhuurder. Daarvoor waren woningen in deze band vrij te verhuren.
De Wet betaalbare huur maakte de puntentelling op 1 juli 2024 dwingend recht tot en met 186 punten. Dwingend recht betekent dat partijen er niet van kunnen afwijken, ook niet samen en ook niet met een handtekening eronder. Het nieuwe artikel werkt voor huurovereenkomsten die op of na die dag zijn gesloten; welke regels bij jouw contractdatum horen staat op wet betaalbare huur.
In de middenhuur staat er een maximum in de wet dat aan het puntenaantal van de woning hangt. In de vrije sector is de huurprijs wat partijen zijn overeengekomen. Welke van de twee het is, bepaalt niet het woord in het contract maar de telling samen met de kale huur waarmee de bewoning begon.
Tussen 144 en 186. Dat zijn 43 mogelijke puntenaantallen, en bij elk ervan hoort een eigen maximale huurprijs; die staan alle 43 op deze pagina. In een eigen steekproef van huuradvertenties in Rotterdam, Den Haag en Utrecht kwam de middelste woning uit op 169 punten.
€ 1.228,07 kale huur per maand, het bedrag dat bij 186 punten hoort. Dat is vastgesteld bij regeling van 17 november 2025 en geldt vanaf 1 januari 2026. In 2025 stond op die plek nog een lager bedrag, dus een pagina die de jaargang niet noemt, noemt vroeg of laat het verkeerde getal.
Voor de vraag of een woning geliberaliseerd is telt de kale huurprijs bij aanvang van de bewoning, tegen de grens die op dat moment gold. Dat staat in artikel 7:247 BW samen met artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De grens per jaargang staat op wet betaalbare huur. Het maximum dat bij de punten van de woning hoort, komt daarna uit de tabel van het lopende jaar.
Elke bewering op deze pagina is hierheen te volgen: de tabel met de bedragen, de regeling waarmee ze voor 2026 zijn vastgesteld, de artikelen die de band dragen en het register waar de aantallen uit komen.
De tabel met de hoogste toegestane huurprijs per puntenaantal. Alle 43 bedragen op deze pagina komen hiervandaan, jaargang 2026.
wetten.overheid.nlDe regeling waarmee de huurprijsgrenzen per 1 januari 2026 zijn vastgesteld.
zoek.officielebekendmakingen.nlArtikel 7:247 over liberalisatie, 7:249 over de huurprijs waarmee een contract begon, 7:254 over huurverlaging op de punten en 7:253 over bezwaar tegen een huurverhoging.
wetten.overheid.nlArtikel 3 lid 2 noemt de huurprijsgrens waar artikel 7:247 BW tegen toetst, en artikel 3i regelt het openbaar uitspraakregister.
wetten.overheid.nlArtikel 2 lid 1 stelt het bedrag van artikel 3 lid 2 Uhw gelijk aan de huurprijsgrens bij 186 punten. Daar komt de bovengrens van de middenhuur vandaan.
wetten.overheid.nlDe wet die deze band op 1 juli 2024 onder de puntentelling bracht.
wetten.overheid.nlLid 1 zegt voor welke contracten het nieuwe artikel 7:247 BW werkt, lid 2 brengt oudere contracten in het laagste segment er sinds 1 juli 2025 alsnog onder.
wetten.overheid.nlDe bron van alle aantallen uit het register op deze pagina.
portaal.huurcommissie.nlBedragen en wetsartikelen op deze pagina zijn nagekeken op 8 september 2026. De bedragen gelden vanaf 1 januari 2026.
Jij weet het meteen.