Hoeveel je verhuurder hoogstens mag vragen, volgt uit de punten van de woning en niet uit het bedrag dat op je huurcontract staat. Die punten komen uit gegevens die al vastliggen: de oppervlakte, de WOZ-waarde en het energielabel van jouw adres.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat.
Geteld op het veld waarin de Huurcommissie haar besluit noteert, over de 2.361 zaken op artikel 7:254 BW waarbij zij dat deed. Het gaat om zaken die zijn ingediend, dus dit is een patroon en geen doorsnede van alle sociale huurwoningen. De hele verdeling staat hieronder.
Het maximum volgt uit de punten van je woning, en die komen uit de oppervlakte, de WOZ-waarde en het energielabel. Ligt je kale huur boven het bedrag dat bij jouw puntenaantal hoort, dan kan hij omlaag.
82% van de beoordeelde zaken over huurverlaging op punten eindigde met de uitspraak dat de huurprijs niet redelijk was.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, 43.501 uitspraken, geteld op 8 september 2026. Alle cijfers op een rij
punten is het mediane puntentotaal in de 1.428 zaken over huurverlaging op puntenaantal waarin de Huurcommissie er een vaststelde. Tot en met 143 punten geldt het wettelijk maximum van de sociale huur, en deze woningen zitten daar ruim onder: een kwart kwam uit op 86 punten of lager. Het zegt niets over jouw woning en alles over waar het stelsel zulke woningen plaatst.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, geteld op 8 september 2026
Het woningwaarderingsstelsel geeft je woning punten voor oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, keuken, sanitair, verwarming en buitenruimte. Bij elk puntenaantal hoort een hoogste toegestane huurprijs. Die tabel staat in het Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, en wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.
Tot en met 143 punten is een zelfstandige woning sociale huur, met een grens van € 932,93 in 2026. Van 144 tot en met 186 punten valt zij onder de middenhuur, met een grens van € 1.228,07. Vanaf 187 punten staat er geen maximum meer in de wet. De puntengrenzen liggen landelijk vast; de bedragen die erbij horen gelden per jaargang, en daarom staat het jaartal er hier bij.
Wie in de sociale huur zit, zit daar in de regel ruim in. De zaken die de Huurcommissie op dit punt beoordeelde kwamen mediaan ver onder de grens uit, zoals de puntentotalen hierbij laten zien. Die grens is voor zulke woningen dus geen grensgeval, terwijl het maximum dat erbij hoort wel gewoon geldt.
Het register labelt elke uitspraak met het wetsartikel waar zij op rust. Huurverlaging op puntenaantal, artikel 7:254 BW, is de route van de zittende huurder: 2.364 zaken, alle ingediend door de huurder zelf, 1.778 over een zelfstandige woning en 577 over een kamer. Hieronder staat elke uitkomst die het register bij die zaken noteert, in zijn eigen woorden en op zijn eigen aantal.
De Huurcommissie kwam in 1.386 van deze zaken toe aan een oordeel over de huurprijs zelf. Daarvan luidde de uitkomst 1.139 keer dat de prijs niet redelijk was en 247 keer dat hij dat wel was, oftewel 82 procent. Zet je datzelfde aantal af tegen alle 2.361 zaken waarbij het register een besluit noteert, dan is het 48 procent. Het eerste getal zegt wat er gebeurde als de commissie aan de prijs toekwam, het tweede wat er gebeurde over de hele stapel. Wie er maar een van de twee noemt, geeft het verkeerde antwoord op de andere vraag.
Het lopende jaar heeft een gearceerde balk, want publicatie loopt achter op de uitspraak en die staaf is dus nog niet vol. De uitspraken zelf staan in het openbaar register, en per postcodegebied op de kaart met uitkomsten.
De gegevens waar de puntentelling op rust liggen al vast in landelijke registers. Wij halen ze op voor het adres dat er staat, in plaats van uit te leggen hoe ze in het algemeen werken.
Straat, huisnummer en plaats. De oppervlakte, het bouwjaar, de WOZ-waarde en het energielabel van jouw woning staan al vast in openbare registers, en dat is precies waar de puntentelling op rust. Wij halen ze op voor dat adres en niet voor een vergelijkbare woning in de straat.
Je adresElke ruimte, elk label en elke voorziening telt anders mee, en de tabel bij het eindtotaal is dezelfde die de Huurcommissie gebruikt. Zo ontstaat een telling die je verhuurder kan narekenen: geen schatting op basis van de buurt, maar de gegevens van dit adres. De volledige uitleg per onderdeel staat op de pagina over huurpunten.
Je woningHet eindtotaal
Tot en met 143 punten staat er een hoogste toegestane huurprijs in de tabel, en die geldt ongeacht wat er in de huurovereenkomst is opgeschreven en ongeacht wie de verhuurder is.
In de 1.428 zaken op dit artikel met een vastgesteld puntentotaal lag de mediaan op 108 punten: een kwart op 86 of lager, drie kwart op 134 of lager.
Het puntentotaal van je woning, de huurprijs die de wet daarbij toestaat en de huur die er nu voor betaald wordt, op een blad naast elkaar. Valt het binnen het maximum, dan ben je in een halve minuut van de vraag af. Valt het erboven, dan ligt het verschil er zwart op wit.
Je uitkomstKomt je woning in de middenband uit, dan geldt daar sinds 1 juli 2024 een eigen maximum. Die tabel staat op de pagina over middenhuur.
Huurverlaging op puntenaantal is er juist voor een huurovereenkomst die al loopt. Er hangt geen venster van zes maanden aan, en het maakt niet uit of je er een jaar woont of vijftien. Het register noteert 2.364 zaken op dit artikel, alle ingediend door de huurder zelf. Het venster van zes maanden hoort bij een andere route, de toetsing van de prijs waarmee de huur begon.
Alles hierboven begint bij de punten van je woning.
Check mijn huurWat de Huurcommissie nodig heeft, ligt er voor het verzoek wordt ingediend: de puntentelling met de registergegevens eronder, de juiste grondslag, de gegevens van de woning en van de verhuurder, en het voorstel dat er volgens de wet aan voorafgaat. Dat is ons werk en niet het jouwe.
Wij houden de zaak daarna ook vast, tot en met de uitspraak en wat daaruit volgt. Hoe een procedure loopt en wat de Huurcommissie doet, staat op de pagina over de Huurcommissie.
Dit ligt er na de telling op tafel, en het is allemaal van jou, ook als de uitkomst is dat je huur binnen het maximum blijft.
Het woningwaarderingsstelsel kent geen veld voor de mening van een van beide partijen. Dat is precies waarom een telling een gesprek beslecht.
Elke stip is een postcodegebied waar het register een toegewezen verlaging noteert. Hoe groter de stip, hoe meer. Het is het bewijs onder de cijfers hierboven: geen landelijk gemiddelde, maar de zaken zelf, per gebied geteld.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. De cijfers per plaats staan op per stad.
Wij rekenen je woning door op de landelijke registers, leggen de uitkomst naast het wettelijk maximum en voeren de zaak namens je. No cure no pay.
Je krijgt het puntentotaal van je adres en de huurprijs die de wet daarbij toestaat, uit dezelfde tabel die de Huurcommissie gebruikt. Daarmee staat er een telling op tafel in plaats van een mening.
Het voorstel aan je verhuurder, het verzoek aan de Huurcommissie, de puntentelling met de onderbouwing eronder en alles wat er na de uitspraak volgt: dat deel is van ons.
Sinds de Wet betaalbare huur houden gemeenten toezicht op de huurprijs en kunnen zij zelf optreden bij een woning die boven het maximum wordt verhuurd. Wij kijken welke van de twee routes in jouw geval het meeste oplevert en kiezen die.
De vragen die bij dit onderwerp terugkomen, met het antwoord eronder. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Door de punten van je woning te tellen en de uitkomst naast de huurprijs te leggen die de wet bij dat aantal toestaat. Die punten komen uit gegevens die al vastliggen: de oppervlakte en het bouwjaar in de BAG, de WOZ-waarde in het WOZ-waardeloket en het energielabel in EP-online. Op deze pagina staat een veld voor je adres, en daarmee is de telling er binnen een halve minuut.
Het woningwaarderingsstelsel geeft een woning punten voor oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, keuken, sanitair, verwarming en buitenruimte. Bij elk puntentotaal hoort een hoogste toegestane huurprijs uit een tabel die elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. Het stelsel staat in het Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I. Hoe elk onderdeel meetelt staat op de pagina over huurpunten.
Tot en met 143 punten valt een zelfstandige woning in de sociale huur, met een grens van € 932,93 in 2026. Van 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, met een grens van € 1.228,07. Vanaf 187 punten staat er geen maximum meer in de wet. De puntengrenzen liggen landelijk vast; de bedragen die erbij horen worden per jaargang vastgesteld, en daarom staat het jaartal er hier bij.
Ja. Huurverlaging op puntenaantal, artikel 7:254 BW, is juist de route voor een lopende huurovereenkomst en kent geen venster van zes maanden. Het register noteert 2.364 zaken op dit artikel, alle ingediend door de huurder zelf. Het venster van zes maanden hoort bij een andere route, de toetsing van de prijs waarmee de huur begon; die staat op de pagina over een nieuw huurcontract.
Ja, en het weegt zwaar. Tussen de onderkant en de bovenkant van de labelschaal zit bij een appartement 73 punten: label G kost er vijftien, label A++++ levert er 58 op. Na de oppervlakte en de WOZ-waarde is het label daarmee het zwaarste onderdeel van de hele telling. Een label telt alleen mee als het geldig is; is het verlopen, dan telt het bouwjaar.
De Huurcommissie stelt het puntentotaal van de woning vast en legt daarnaast wat de huurprijs volgens de tabel hoogstens mag zijn. Het register laat zien hoe dat afliep in de zaken die er al waren: 1.139 keer noteerde zij "Huurprijs is niet redelijk" en 247 keer "Huurprijs is redelijk", dus 82 procent van de zaken met een oordeel over de prijs en 48 procent van alle 2.361 zaken met een genoteerd besluit. Dat is een patroon uit ingediende zaken en zegt niets over een individuele woning.
Dan is de telling er alsnog, want zij hangt niet aan zijn medewerking. De gegevens waar het stelsel op rust staan in openbare registers, en de Huurcommissie stelt het puntentotaal in een procedure zelf vast. Je hebt dus een telling op tafel die hij kan narekenen, ook als hij er nooit een heeft laten zien.
Ja. Het woningwaarderingsstelsel maakt geen onderscheid tussen een corporatie en een particuliere verhuurder: dezelfde punten, dezelfde tabel, dezelfde hoogste toegestane huurprijs. Het register noteert zaken tegen allebei de soorten verhuurder.
Dan valt zij niet in de sociale huur, en dat zeggen wij dan ook. Van 144 tot en met 186 punten geldt sinds 1 juli 2024 de middenhuur, met een eigen tabel en een eigen maximum; die staat op de pagina over middenhuur. Vanaf 187 punten houdt de tabel op, en dat staat op de pagina over de vrije sector.
Waar deze cijfers vandaan komen, hoe wij ze hebben geteld en wat er niet in zit.
Het register bewijst een patroon in de zaken die zijn ingediend. Het bewijst niet dat een individuele woning boven of onder het maximum zit, want een zaak komt alleen in het register als iemand haar aanhangig maakte. Daarom staat er op deze pagina nergens een uitkomst voor een woning die nog niet is doorgerekend.
Wij tellen op het veld waarin de Huurcommissie haar besluit noteert, en nemen daar alleen wat er letterlijk onder een kop staat. De uitkomst "Er is een all-in prijs" is bijvoorbeeld geen oordeel over de huurprijs en telt dus niet mee in de 1.139.
Het register vermeldt bij een deel van deze zaken de huurprijs van voor en na de uitspraak. Die bedragen staan hier niet. Een bedrag uit de zaak van iemand anders zegt niets over jouw woning, en op een pagina als deze leest het als een voorspelling.
Deze pagina is bijgewerkt op 8 september 2026, met de telling van diezelfde dag.
Jij weet het meteen.