Er lopen twee routes langs dit probleem, en ze staan in twee verschillende wetsartikelen. Het voorschot voor nutsvoorzieningen met een eigen meter kan de Huurcommissie verlagen als het aanzienlijk hoger ligt dan de te verwachten kosten. En staat er in je contract een prijs voor de woning en de diensten samen, dan kan die all-in prijs worden gesplitst. Wij telden allebei die routes apart door: 189 keer het voorschot, 276 keer de all-in prijs.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat.
Van de zaken die de Huurcommissie inhoudelijk beoordeelde, geteld op haar eigen besluit. Alleen routes met genoeg beoordeelde zaken staan erbij. Wat er per route werkelijk werd beslist staat hieronder.
Ja. De Huurcommissie kan het voorschot voor nutsvoorzieningen met een eigen meter verlagen als het aanzienlijk hoger ligt dan de te verwachten kosten. Staan de huur en de diensten als een all-in prijs in je contract, dan kan die prijs worden gesplitst.
276 zaken over een all-in prijs staan in het register. In 174 daarvan stelde de Huurcommissie vast dat huur en diensten samen in een prijs stonden, zodat die kon worden gesplitst.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, 43.501 uitspraken, geteld op 8 september 2026. Alle cijfers op een rij
van de 189 verzoeken om het voorschot te verlagen werden niet in behandeling genomen, 65 procent. Daar zit een reden achter die nergens anders wordt uitgelegd: sinds 1 juli 2014 gaat die route alleen nog over kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Bij de all-in prijs ligt het precies andersom, want daar stelde de commissie in 174 van de 276 zaken vast dat er werkelijk een all-in prijs was.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, geteld op 8 september 2026
Het register labelt elke uitspraak met het wetsartikel waar zij op rust, en daardoor zijn deze twee stromen apart te tellen. Dat doet geen enkele andere pagina over servicekosten: die behandelen het voorschot, de all-in prijs en de jaarafrekening als een onderwerp.
De Huurcommissie kan het voorschot voor kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter verlagen als dat voorschot aanzienlijk hoger ligt dan de kosten die redelijkerwijs te verwachten zijn. Sinds 1 juli 2014 gaat deze route alleen nog over die nutsvoorzieningen, en dat is terug te zien in de uitkomsten.
Staat er in de huurovereenkomst een prijs voor de woning en de diensten samen, zonder dat de kale huurprijs apart is vastgesteld, dan kan de huurder een voorstel doen om die prijs te splitsen. Komen huurder en verhuurder er niet uit, dan stelt de Huurcommissie de huurprijs en het voorschot vast.
De uitspraken zelf staan in het uitspraakregister, en hoe die routes per plaats uitpakken staat op de kaart met uitkomsten. Gaat het bij jou om de jaarafrekening en niet om het maandbedrag, dan is de pagina over de afrekening de juiste.
Artikel 7:261 lid 3 BW klinkt ruim: is het voorschot aanzienlijk hoger dan de kosten die redelijkerwijs te verwachten zijn, dan kan de Huurcommissie het verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die kosten. De beperking zit in de eerste woorden van dat lid. Sinds 1 juli 2014 gaat het alleen nog over kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, dus over gas, water en licht die op jouw eigen meter staan. Het voorschot voor schoonmaak, huismeester of tuinonderhoud valt daar niet onder.
Dat verklaart het cijfer dat bovenaan staat: 122 van de 189 verzoeken haalden de inhoudelijke beoordeling niet. Artikel 7:258 BW werkt anders. Daar is de vraag simpeler te beantwoorden, namelijk of de kale huurprijs in het contract apart is vastgesteld of niet, en dus wordt daar in 63 procent van de zaken wel gewoon inhoudelijk beslist.
Voor jou betekent het maar een ding: welke route open staat, hangt aan wat er precies op je afschrift en in je contract staat. Dat is het eerste wat wij uitzoeken.
Het afschrift, het contract en de warmte. Bij elke plek staat wat de wet erover zegt en wat het register erover laat zien.
Op je afschrift staat een huurbedrag en een voorschot. Dat voorschot hoort in redelijke verhouding te staan tot wat er werkelijk wordt verbruikt, en voor nutsvoorzieningen met een eigen meter is dat ook af te dwingen. Loopt jouw voorschot al jaren mee zonder dat het ooit is bijgesteld, dan is dat precies het geval waar artikel 7:261 lid 3 BW voor is geschreven.
Je afschriftBij een all-in prijs is de kale huurprijs nooit vastgesteld, en daarmee ontbreekt het getal waar het hele huurprijzenstelsel op rust. De wet lost dat op door de huurder een voorstel tot splitsing te laten doen; komen partijen er niet uit, dan stelt de Huurcommissie de huurprijs en het voorschot zelf vast. Bij kamers komt dit het vaakst voor: 107 van de 276 zaken over dit artikel gingen over een kamer.
Je huurcontractDe prijs per maand
In de overeenkomst staat een bedrag voor de woning en de diensten samen. De kale huurprijs is niet apart vastgesteld, en het voorschot evenmin.
Artikel 7:258 BW noemt dat een all-in prijs. In 174 van de 276 zaken stelde de Huurcommissie vast dat daar sprake van was.
Levert je verhuurder de warmte zelf, via blokverwarming of een collectieve installatie, dan geldt hij sinds 1 juli 2019 niet meer als warmteleverancier in de zin van de Warmtewet. Die kosten lopen sindsdien via het huurrecht en dus via de servicekosten, en een geschil erover hoort bij de Huurcommissie in plaats van bij een aparte geschillencommissie. Alleen de werkelijke kosten van de geleverde warmte mogen worden doorberekend, verdeeld via een individuele meter of een inzichtelijke verdeelsleutel.
Je verwarmingOver stookkosten staat op deze pagina geen cijfer: het register kent er binnen deze artikelen geen apart label voor.
Het voorschot gaat over wat je nu betaalt, de afrekening over wat het achteraf bleek te zijn. Ze hebben elk een eigen artikel, een eigen termijn en een eigen zaakstroom in het register. Wie het maandbedrag laat verlagen en de afrekening laat liggen, laat de helft staan.
Alles hierboven begint bij de punten van je woning.
Check mijn huurBij een woning die zeer energiezuinig is gemaakt kan naast de huur een vergoeding voor de energieprestatie zijn afgesproken. Artikel 7:261a BW geeft de huurder de mogelijkheid om die vergoeding aan de Huurcommissie voor te leggen. Het is een kleine stroom, en juist daarom valt hij bij een controle van je maandbedrag het makkelijkst weg.
Bij ons valt hij niet weg, want wij lopen alle regels van je afschrift langs en niet alleen de post die het grootst lijkt.
Servicekosten zijn de vergoeding voor zaken en diensten die de verhuurder naast het gebruik van de woning levert. Het Besluit servicekosten geeft de opsomming; dit zijn de posten die op vrijwel elk afschrift terugkomen, met erbij waar de discussie meestal over gaat.
Deze posten horen bij het bezit van het pand en niet bij het wonen erin. Staan ze toch op je afschrift, dan is dat precies het soort regel waar wij naar zoeken.
Wij rekenen je woning door, kiezen de route die bij jouw situatie past en voeren de zaak namens je. No cure no pay.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat, met de servicekosten er los naast. Daarmee zie je in een oogopslag waar je staat.
Voorschot, all-in prijs of afrekening: het register laat per route zien hoe die afloopt. Wij kiezen op die cijfers en niet op gevoel, en zeggen het eerlijk als jouw woning boven de grens uitkomt.
Het voorstel aan je verhuurder, het verzoek aan de Huurcommissie en alles wat er na de uitspraak moet gebeuren: dat deel is van ons. Jij houdt er een maandbedrag aan over dat klopt.
De vragen die bij dit onderwerp terugkomen, met het antwoord eronder. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Redelijk betekent hier: in verhouding tot de kosten die redelijkerwijs te verwachten zijn. Artikel 7:261 lid 3 BW gebruikt het woord aanzienlijk, en de Huurcommissie kijkt of het voorschot voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, zo nodig omgerekend naar een jaarbedrag, aanzienlijk afwijkt van wat bij die verwachte kosten past. Er bestaat dus geen vast bedrag dat voor iedereen geldt: het hangt aan jouw woning en aan wat er werkelijk wordt verbruikt.
De wet gaat ervan uit dat de kale huurprijs en de vergoeding voor de diensten apart worden vastgesteld. Is dat niet gebeurd en betaal je een prijs voor alles samen, dan geeft artikel 7:258 BW de huurder de mogelijkheid om een voorstel tot splitsing te doen en dat aan de Huurcommissie voor te leggen. In 174 van de 276 zaken over dit artikel stelde de commissie vast dat er inderdaad een all-in prijs was.
Op een advertentie is all-in een verkoopargument: een bedrag per maand waar gas, water en licht bij in zitten. In het huurrecht is het iets anders, namelijk een prijs waarin de kale huur niet apart is vastgesteld. Dat onderscheid is het hele punt: een advertentieterm zegt niets over de vraag of die prijs zo mag blijven staan zodra het contract er ligt.
Levert je verhuurder de warmte zelf, bijvoorbeeld via blokverwarming, dan lopen die kosten sinds 1 juli 2019 via het huurrecht en dus via de servicekosten. Een geschil erover hoort dan bij de Huurcommissie. Krijg je je warmte van een warmtebedrijf waar je zelf een contract mee hebt, dan valt dat onder de Warmtewet en houdt de ACM toezicht op de maximumtarieven.
Voor kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter kan dat, op grond van artikel 7:261 lid 3 BW. Het register laat zien hoe smal die route is: van de 189 verzoeken werden er 122 niet in behandeling genomen, oftewel 65 procent. In 27 zaken stelde de commissie het voorschot lager vast dan wat was overeengekomen.
Kosten die bij het eigendom van het gebouw horen in plaats van bij het wonen: onderhoud aan het casco, de opstalverzekering, de onroerendezaakbelasting en andere lasten van de eigenaar. Ook kosten uit een periode waarin jij de woning nog niet of niet meer huurde horen er niet in thuis. Wat er wel onder valt staat in de lijst hierboven.
Ja, en bij de all-in prijs vaker dan je zou denken: 107 van de 276 zaken over artikel 7:258 BW gingen over een kamer, tegen 23 van de 189 bij het voorschot. Een all-in prijs is bij kamerverhuur gewoner dan bij een zelfstandige woning, en dat zie je in de telling terug.
Bij een woning die zeer energiezuinig is gemaakt kan naast de huur een vergoeding voor die energieprestatie worden afgesproken. Artikel 7:261a BW geeft de huurder de mogelijkheid om die vergoeding aan de Huurcommissie voor te leggen. Het is een kleine stroom: 40 zaken in het hele register.
Dat is een andere route, met een eigen artikel en een eigen termijn. Alles over de jaarafrekening, het opvragen van de facturen en het terugvorderen van te veel betaalde servicekosten staat op de pagina over de afrekening. Wij zoeken het voor je uit en schrijven je verhuurder aan.
Voor de huurprijs zelf geldt boven de bovenste puntengrens geen wettelijk maximum. Voor de servicekosten ligt dat anders: de regels over de afrekening en over het voorschot voor nutsvoorzieningen gelden ook daar. Wij rekenen eerst na in welke band jouw woning valt, en zeggen daarna wat er in jouw geval open staat.
Waar deze cijfers vandaan komen, hoe wij ze hebben geteld en wat er niet in zit.
Over stookkosten staat op deze pagina geen enkel cijfer. Het register kent binnen deze artikelen geen apart label voor warmtekosten of stookkosten; die zaken lopen mee in de bredere zaken over het voorschot en de afrekening. Wij tellen liever niets dan iets wat wij niet kunnen aantonen.
Het register vermeldt bij een deel van deze zaken ook de bedragen voor en na de uitspraak. Die staan hier niet. Een bedrag uit de zaak van iemand anders zegt niets over jouw woning, en op een pagina als deze leest het als een voorspelling.
De percentages bovenaan gaan over de zaken die de Huurcommissie inhoudelijk beoordeelde en zijn geteld op haar eigen besluit. Zaken die niet in behandeling werden genomen of werden ingetrokken tellen daar niet in mee.
Deze pagina is bijgewerkt op 8 september 2026, met de telling van diezelfde dag.
Jij weet het meteen.