Of er een wettelijk maximum op jouw huurprijs zit, hangt aan het puntentotaal van de woning en niet aan wat je verhuurder zegt. Vanaf 187 punten kent de wet geen maximum. Daaronder wel, ook als de huur al jaren als vrije sector loopt. In de 5.857 uitspraken waarin de Huurcommissie een puntentotaal vaststelde, lag de mediaan op 124.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat.
Geteld op het veld waarin de Huurcommissie haar besluit noteert, over de zaken waarin zij aan de huurprijs toekwam. Het gaat om zaken die zijn ingediend, dus dit is een patroon en geen doorsnede van alle huurwoningen. Wat er per route werd beslist staat hieronder.
Het woord vrije sector in je contract beslist dat niet. Wat telt zijn de punten van de woning en de kale huur waarmee je contract begon. Pas vanaf 187 punten laat de wet de prijs vrij.
124 punten is de mediaan in de 5.857 uitspraken waarin de Huurcommissie een puntentotaal vaststelde, ruim onder de grens van 187.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, 43.501 uitspraken, geteld op 8 september 2026. Alle cijfers op een rij
punten is het mediane puntentotaal in de 5.857 uitspraken waarin de Huurcommissie er een vaststelde. De grens waarboven het wettelijk maximum vervalt ligt op 187. Bij zelfstandige woningen kwam de mediaan op 130 uit en bij kamers op 98, allebei ruim onder die grens. Het zegt niets over jouw woning en alles over hoe vaak de bewering vrije sector niet uit de telling volgt.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein, geteld op 8 september 2026
Het woningwaarderingsstelsel geeft je woning punten voor oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, keuken, sanitair en buitenruimte. Bij elk puntenaantal hoort een hoogste toegestane huurprijs, en op een gegeven moment houdt die tabel op. Dat punt is de grens tussen wel en geen wettelijk maximum.
Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, met een grens van € 932,93 in 2026. Van 144 tot en met 186 punten valt zij onder de middenhuur, met een grens van € 1.228,07. Vanaf 187 punten is er geen wettelijk maximum meer. De puntengrenzen liggen landelijk vast; de bedragen die erbij horen worden elk jaar opnieuw vastgesteld, en daarom staat de jaargang er hier bij.
Het verschil tussen die twee kanten is groot, en het hangt soms aan een paar punten. Een energielabel dat een stap beter is, een balkon dat wel of niet meetelt, een WOZ-waarde die net anders uitpakt: daar zit het in. Precies daarom is de telling het antwoord en de bewering niet.
Het register labelt elke uitspraak met het wetsartikel waar zij op rust, en daardoor zijn de twee routes die over de puntentelling gaan apart te tellen: de toetsing van de prijs waarmee de huur begon, en de verlaging van een lopende huurprijs. Bij allebei is het puntentotaal genoteerd, en bij allebei ligt dat laag.
Deze route toetst de huurprijs van een lopende huurovereenkomst aan de puntentelling. Komt de woning onder de grens uit, dan legt de Huurcommissie de huurprijs vast op wat de tabel bij dat aantal punten toestaat. Het puntentotaal in deze zaken lag mediaan op 108, dus ruim onder de 187.
Deze route kijkt naar de prijs waarmee de huur begon. De toets werkt terug tot de eerste dag van de huurovereenkomst en staat open zolang het contract nog jong is. Het is de grootste puntenstroom in het register, en ook hier ligt de telling laag: mediaan 128 punten.
De uitspraken zelf staan in het uitspraakregister. Zit je woning in de band van 144 tot en met 186 punten, dan staat de hoogste toegestane huurprijs per puntenaantal op de pagina over middenhuur, en hoe een zaak bij de Huurcommissie loopt staat op de pagina over de Huurcommissie.
De gegevens waar de puntentelling op rust liggen al vast in landelijke registers. Wij halen ze op voor het adres dat je intikt, in plaats van uit te leggen hoe ze in het algemeen werken.
Straat, huisnummer en plaats. De oppervlakte, het bouwjaar, de WOZ-waarde en het energielabel van jouw woning staan al vast in openbare registers, en dat is precies waar de puntentelling op rust. Wij halen ze op zodra je adres er staat, voor dat adres en niet voor een vergelijkbare woning in de straat.
Je adresElke ruimte, elk label en elke voorziening telt anders mee, en de tabel bij het eindtotaal is dezelfde die de Huurcommissie gebruikt. Zo ontstaat een telling die je verhuurder kan narekenen: geen schatting op basis van vergelijkbare woningen in de buurt, maar de gegevens van dit adres. De volledige uitleg per onderdeel staat op de pagina over huurpunten.
Je woningHet eindtotaal
Onder 187 punten staat er een hoogste toegestane huurprijs in de tabel, en die geldt ongeacht wat er in de huurovereenkomst is opgeschreven.
In de 5.857 uitspraken met een vastgesteld puntentotaal lag de mediaan op 124 punten: 130 bij zelfstandige woningen, 98 bij kamers.
Drie uitkomsten zijn mogelijk, en alle drie krijg je even duidelijk te horen. Valt je woning binnen een band met een maximum, dan zie je meteen welke huurprijs de wet daar toestaat. Komt zij erboven uit, dan staat dat er ook gewoon, en ben je in een halve minuut van de vraag af.
Je uitkomstDe liberalisatievraag hangt daarnaast aan de aanvangshuurprijs en de ingangsdatum van je contract. Die lezen wij mee zodra de telling er ligt; de rekenmachine telt punten en doet daar geen aanname over.
In welke band een woning valt, wordt bepaald bij het aangaan van de huurovereenkomst, aan de hand van de aanvangshuurprijs en de puntentelling op dat moment. Stijgt de huur daarna tot boven een grensbedrag, dan verandert dat de band niet. De bescherming die er bij de start was, blijft er.
Alles hierboven begint bij de punten van je woning.
Check mijn huurBij een oudere huurovereenkomst kijkt de wet naar de aanvangshuurprijs en de liberalisatiegrens die golden op de dag dat het contract inging, naast de puntentelling. Dat maakt de datum in je contract een gegeven dat meeweegt, en het is precies het stuk dat in een gesprek met een verhuurder zelden ter sprake komt.
Wij lezen die datum en dat bedrag mee zodra de telling er ligt. Wat de Wet betaalbare huur per jaargang veranderde staat op de pagina over die wet.
Dit ligt er na de telling op tafel, en het is allemaal van jou, ook als de uitkomst is dat er voor jouw woning geen maximum geldt.
Het woningwaarderingsstelsel kent geen veld voor de mening van een van beide partijen. Dat is precies waarom een telling een gesprek beslecht.
Elke stip is een postcodegebied waar het register een toegewezen verlaging noteert. Hoe groter de stip, hoe meer. Het is het bewijs onder de cijfers hierboven: geen landelijk gemiddelde, maar de zaken zelf, per gebied geteld.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. De cijfers per plaats staan op per stad.
Wij rekenen je woning door op de landelijke registers, zeggen in welke band zij valt en voeren de zaak namens je als er een maximum geldt. No cure no pay.
Je krijgt het puntentotaal van je woning en de huurprijs die de wet bij dat aantal toestaat. Daarmee staat de bewering van je verhuurder naast een telling die hij kan narekenen.
Oppervlakte, WOZ-waarde en energielabel komen uit de landelijke registers voor jouw adres, niet uit een algemeen voorbeeld. De ingangsdatum en de aanvangshuur uit je contract lezen wij daarnaast mee.
Het voorstel aan je verhuurder, het verzoek aan de Huurcommissie en alles wat er na de uitspraak moet gebeuren: dat deel is van ons. Jij houdt er een huurprijs aan over die binnen de wet valt.
De vragen die bij dit onderwerp terugkomen, met het antwoord eronder. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Het puntentotaal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel, samen met de aanvangshuurprijs en de datum waarop de huurovereenkomst inging. De punten komen uit de oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel, de keuken, het sanitair en de buitenruimte. De tekst van het contract en de hoogte van de huur die nu wordt betaald bepalen het niet.
Vanaf 187 punten, voor een huurovereenkomst die nu ingaat. Tot en met 143 punten is de woning sociale huur, met een grens van € 932,93 in 2026. Van 144 tot en met 186 punten valt zij onder de middenhuur, met een grens van € 1.228,07. Vanaf 187 punten staat er geen maximum meer in de wet.
Het is een uitkomst van de telling en geen mededeling. Het register laat zien hoe vaak die uitkomst standhield: van de 2.364 zaken over huurverlaging op punten eindigden er 51 op de vaststelling dat de Huurcommissie niet bevoegd was omdat de woning geliberaliseerd, vrije sector of middensector bleek, oftewel 2 procent. In de overige zaken kwam zij gewoon aan de huurprijs toe.
Nee. In welke band een woning valt, wordt bepaald bij het aangaan van de huurovereenkomst, aan de hand van de aanvangshuurprijs en de puntentelling op dat moment. Een huurverhoging tijdens de looptijd verandert daar niets aan, ook niet als de huur daardoor boven een grensbedrag uitkomt. De bescherming die er bij de start was, blijft er.
Ja, en dan telt de grens van het jaar waarin het contract inging. Bij een oudere huurovereenkomst kijkt de wet naar de aanvangshuurprijs en de liberalisatiegrens die op dat moment gold, naast de puntentelling. Dat is de reden dat deze vraag bij het huurcontract hoort en niet in een rekenmachine: het contract zelf geeft de datum en het bedrag waarmee gerekend wordt. Wij lezen dat mee zodra de telling er ligt. Hoe de wet per jaargang uitpakt staat op de pagina over de Wet betaalbare huur.
Middenhuur is de band van 144 tot en met 186 punten. Daar geldt sinds 1 juli 2024 wel een wettelijk maximum, waar dat er voor die tijd niet was. Vanaf 187 punten begint de vrije sector en houdt de tabel op. De band zelf, met de hoogste toegestane huurprijs per puntenaantal, staat op de pagina over middenhuur.
De puntentelling zelf, met de schuiven voor oppervlakte, WOZ-waarde en energielabel, staat op de pagina over huurpunten. Daar gaat het om het aantal punten en de huurprijs die daarbij hoort. Hier gaat het om de vraag ervoor: geldt dat maximum in jouw geval.
Voor servicekosten is de Huurcommissie sinds 1 juli 2024 ook in de vrije sector bevoegd, voor huurovereenkomsten die op of na die datum zijn gesloten. Dat staat los van de kale huurprijs: boven de puntengrens kent die geen wettelijk maximum, terwijl de afrekening van de servicekosten wel toetsbaar blijft.
Dan staat er voor de kale huurprijs geen maximum in de wet, en dat zeggen wij dan ook. Je hebt in dat geval binnen een halve minuut een telling op tafel die je verhuurder kan narekenen, in plaats van een bewering. De uitspraken achter deze cijfers staan in het openbaar register.
Waar deze cijfers vandaan komen, hoe wij ze hebben geteld en wat er niet in zit.
Het register bewijst een patroon in de zaken die zijn ingediend. Het bewijst niet dat een individuele woning boven of onder de grens ligt, want een zaak komt alleen in het register als iemand haar aanhangig maakte. Daarom staat er op deze pagina nergens een uitkomst voor een woning die nog niet is doorgerekend.
Net als op de andere pagina's van deze site is hier geteld op het veld waarin de Huurcommissie haar besluit over de huurprijs noteert: 1.139 keer niet redelijk tegenover 247 keer wel, bij artikel 7:254 BW.
Het register vermeldt bij een deel van deze zaken ook bedragen van voor en na de uitspraak. Die staan hier niet. Een bedrag uit de zaak van iemand anders zegt niets over jouw woning, en op een pagina als deze leest het als een voorspelling.
Deze pagina is bijgewerkt op 8 september 2026, met de telling van diezelfde dag.
Jij weet het meteen.