Breda staat in het openbaar register van de Huurcommissie met 564 zaken, en het aantal groeit snel: van 39 zaken in 2022 naar 247 in 2025. Steeds meer Bredase huurders laten hun huur natellen. De regels zijn overal in het land hetzelfde, en de punten hangen aan jouw woning.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat.
In Breda kreeg de huurder in 78 procent van de 231 beoordeelde zaken over de huurprijs en de servicekosten gelijk. Wat jouw woning mag kosten, volgt uit de punten van jouw adres.
€ 240 per maand is de middelste van de 45 toegewezen huurverlagingen in Breda.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, geteld op 5 oktober 2026. Alle cijfers op een rij
uitspraken van de Huurcommissie staan in het register op de plaatsnaam Breda, geteld over alle jaren die erin zitten. Wij hebben er 44.300 doorgeteld, van de eerste tot de laatste.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein
Het register bevat geen adressen. Wij tellen per plaats en per postcodegebied.
Per route uit het openbaar register: hoe vaak de Huurcommissie de huurder in Breda gelijk gaf.
67%
van de beoordeelde zaken over de huur bij de start van een contract ging naar de huurder: 31 van 46.
Landelijk: 67%.
82%
van de beoordeelde zaken over de jaarafrekening van de servicekosten ging naar de huurder: 138 van 169.
Landelijk: 88%.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, doorgeteld op 5 oktober 2026. Gelijk of ongelijk lezen wij uit het besluit van de Huurcommissie zelf. Zaken die zonder inhoudelijke uitspraak stopten, tellen niet mee in het percentage.
per maand minder huur. Dat is de middelste van de 45 toegewezen huurverlagingen in Breda, waarbij de huur vooraf in het midden op € 850 lag. Landelijk is de middelste verlaging € 282.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, zaken over de huurprijs (artikel 7:249, 7:254 en 7:258 BW) waarin de huur na de uitspraak lager lag
De helft van de verlagingen lag hoger, de helft lager. Wat jouw woning scheelt, volgt uit haar eigen punten.
Breda is een stad met een oude binnenstad, naoorlogse wijken en hogescholen, en het register laat zien dat steeds meer huurders hun huur laten natellen.
Van de 564 Bredase zaken gingen er 203 over servicekosten en 158 over gebreken. Servicekosten zijn de kosten die bovenop de kale huur komen, bijvoorbeeld voor schoonmaak van het trappenhuis, verlichting in de gang of onderhoud van het groen. Een verhuurder rekent die alleen af tegen wat hij werkelijk kwijt was, en hij moet dat ieder jaar doen. Een maandelijks bedrag is dus een voorschot, en wat er na een jaar overblijft, hoort terug te komen.
Bij gebreken gaat het om iets in de woning dat niet werkt zoals het hoort, zoals vocht, schimmel, een kapotte verwarming of een lekkend dak. Dat is een eigen route naast de puntentelling en kan op een andere manier tot een lagere huur leiden. Wij tellen de kale huur na en kijken daarnaast naar wat er verder op je afschrift staat.
De binnenstad rond de Grote Markt en het Valkenberg heeft oude panden waarin bovenwoningen zijn gemaakt. Dorpskernen als Ginneken en Princenhage zijn in de stad opgegaan, en aan de rand liggen wijken als de Haagse Beemden. Elk van die delen heeft zijn eigen woningtype, en dus een eigen verhouding tussen oppervlakte, voorzieningen en WOZ-waarde. Daarom is een Bredase huur nooit zomaar met die van de buren te vergelijken.
Van de 39.300 huurwoningen in Breda zijn er volgens het CBS 25.028 van een corporatie. WonenBreburg heeft er 8.579, Alwel 8.188 en Laurentius 6.623, volgens de gegevens over 2023. Voor hun huurders geldt dezelfde telling als voor huurders van een particulier. De middelste Bredase zaak haalt 117 punten, onder de grens van 143. Een woning daaronder is sociaal, en dan staat het maximum in een tabel.
Zien wat jouw woning volgens het stelsel mag kosten?
Check mijn huurElke stip is een postcodegebied waar de Huurcommissie al huurverlagingen toewees. Hoe groter de stip, hoe meer. Wat rood is hoort bij een postcode van Breda zelf.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet. Dit is de uitsnede rond Breda, met de echte gemeentegrenzen.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. De kaart van het hele land staat op huurcommissie uitspraken.
Het register bevat geen adressen. Wat er wel in staat is het postcodegebied, de eerste vier cijfers. In Breda liepen er zaken in 17 verschillende postcodegebieden, van de binnenstad tot de wijken aan de rand. De gebieden hieronder zijn de gebieden waar er de meeste waren.
Het aantal is het aantal zaken dat de Huurcommissie in dat postcodegebied behandelde, over alle jaren in het register. Een gebied dat hier niet staat heeft er minder, en dat zegt iets over hoeveel huurders daar tot nu toe de weg vonden, niet over wat de wet daar toestaat. De cijfers voor alle plaatsen van het land staan op per stad. Alle uitspraken van het land, met een zoeker per postcodegebied, staan op huurcommissie uitspraken, en hoe een zaak per plaats afliep op de Huurcommissie.
In de gemeente Breda staan 39.300 huurwoningen. 64% daarvan is van een woningcorporatie, 36% van een particuliere verhuurder of belegger. Voor allebei geldt dezelfde puntentelling, en bij allebei kan de huur omlaag als die te hoog is.
Bij een corporatie gaat het vaak over de servicekosten of over onderhoud. Bij een particuliere verhuurder zit het verschil vaker in de kale huur zelf, zeker bij een nieuw contract. De telling is in beide gevallen dezelfde, en wij tellen hem per adres na.
Bron: CBS StatLine, voorraad woningen naar eigendom op 1 januari 2025, en de verantwoordingsinformatie van woningcorporaties over 2023 (Autoriteit woningcorporaties, open data), gewogen naar eigendomsaandeel.
Twee dingen lopen makkelijk door elkaar: de telling zelf en de WOZ-waarde. De eerste is in het hele land gelijk, de tweede hangt aan je adres.
Het woningwaarderingsstelsel staat in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en geldt in elke gemeente hetzelfde. Een vertrek levert overal een punt per vierkante meter op, een overige ruimte overal driekwart punt. De keuken, het sanitair, de verwarming per verwarmd vertrek en de buitenruimte hebben landelijk vaste puntenwaarden, en het energielabel telt overal even zwaar.
Ook de grenzen zijn landelijk. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, van 144 tot en met 186 punten valt zij onder de middenhuur, en vanaf 187 punten staat er geen maximum meer in de wet. Bij een ouder contract telt daarnaast de huurprijs waarmee je contract begon, afgezet tegen de grens die in dat jaar gold. Welke regels sinds 2024 gelden en voor welke contracten staat op wet betaalbare huur.
De WOZ-waarde is de enige post in de hele telling die van je adres afhangt, en binnen Breda loopt hij uiteen: een bovenwoning in de binnenstad wordt anders getaxeerd dan een woning in een uitbreidingswijk. Samen maken de waarde en de waarde per vierkante meter ongeveer een derde uit van het puntentotaal van een gemiddelde huurwoning, met een begrenzing bij woningen die hoog uitkomen. Al het andere is landelijk.
Daarom vragen wij je adres en niet je stad. Wij halen de WOZ-waarde, het bouwjaar, de oppervlakte en het energielabel van jouw pand op uit het landelijk register en tellen daarmee na. Hoe de telling post voor post werkt, staat op huurpunten.
Vul je adres in en zie de telling van jouw woning.
Check mijn huurOver de telling, de cijfers en wat er in deze stad speelt. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Nee. Het woningwaarderingsstelsel staat in een landelijke regeling en geldt in elke gemeente hetzelfde. De oppervlakte, de keuken, het sanitair, de verwarming, de buitenruimte en het energielabel leveren in Breda precies evenveel punten op als ergens anders. Er bestaat geen gemeente die er een eigen puntentelling op nahoudt, en de tabel die bij een puntentotaal de hoogste huurprijs geeft is overal dezelfde.
Ja. Servicekosten zijn geen vaste prijs maar een voorschot op wat de verhuurder werkelijk kwijt is. Hij moet ieder jaar een overzicht geven van de echte kosten en het verschil met jouw voorschot verrekenen. In Bredase zaken is dit een van de grootste onderwerpen: 203 zaken in het register gingen erover. In de check vragen wij wat je betaalt, en of je een afrekening hebt gehad.
Nee. De puntentelling kijkt naar wat de woning heeft: oppervlakte, keuken, sanitair, buitenruimte, verwarming, energielabel en WOZ-waarde. Vocht is een gebrek, en dat is een eigen route die los staat van de punten. In het register gingen 158 Bredase zaken over gebreken. Een gebrek en de puntentelling kun je dus naast elkaar laten bekijken.
In het openbaar register staan voor Breda 231 beoordeelde zaken over de huur en de servicekosten. In 180 daarvan kreeg de huurder gelijk, dat is 78%. Per route verschilt dat. Wat het bij jou wordt, laat de telling van jouw adres zien.
Het aantal laat zien hoe vaak de Huurcommissie hier over een huur besliste, en dat hangt vooral samen met hoeveel huurwoningen een stad heeft. Of jouw huur te hoog is hangt af van de punten van jouw woning en van de huurprijs waarmee je contract begon.
Uit het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie. Dat register is openbaar op grond van artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en staat als open data online. Wij hebben alle 44.300 uitspraken doorgeteld en per plaats en per postcodegebied bij elkaar opgeteld. Adressen staan er niet in.
Gaat je huur niet omlaag, dan betaal je niets. Wat het kost als het wel lukt staat op no cure no pay, met een rekenschuif erbij.
Het woningwaarderingsstelsel is landelijk. Wat per stad verschilt is de WOZ-waarde en hoe de woningen zijn gebouwd, en dat is per stad na te lezen.
Ook per stad: Almere, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Delft, Den Haag, Enschede, Groningen, Haarlem, Hilversum, Leeuwarden, Leiden, Nijmegen, Utrecht, Zaandam, Zwolle.
Jij weet het meteen.