Den Bosch staat in het openbaar register van de Huurcommissie onder de naam 's-Hertogenbosch, met 266 zaken. De middelste zaak haalt 138 punten, vlak onder de grens van 143 waar de sociale huur ophoudt. Aan welke kant van die grens jouw woning valt, is een kwestie van punten tellen.
Je krijgt de puntentelling van je woning en de huurprijs die de wet daarbij toestaat.
In Den Bosch kreeg de huurder in 77 procent van de 78 beoordeelde zaken over de huurprijs en de servicekosten gelijk. Wat jouw woning mag kosten, volgt uit de punten van jouw adres.
€ 366 per maand is de middelste van de 26 toegewezen huurverlagingen in Den Bosch.
Bron: openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, geteld op 5 oktober 2026. Alle cijfers op een rij
uitspraken van de Huurcommissie staan in het register op de plaatsnaam Den Bosch, geteld over alle jaren die erin zitten. Wij hebben er 44.300 doorgeteld, van de eerste tot de laatste.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein
Het register bevat geen adressen. Wij tellen per plaats en per postcodegebied.
Per route uit het openbaar register: hoe vaak de Huurcommissie de huurder in Den Bosch gelijk gaf.
90%
van de beoordeelde zaken over de jaarafrekening van de servicekosten ging naar de huurder: 36 van 40.
Landelijk: 88%.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, doorgeteld op 5 oktober 2026. Gelijk of ongelijk lezen wij uit het besluit van de Huurcommissie zelf. Zaken die zonder inhoudelijke uitspraak stopten, tellen niet mee in het percentage.
per maand minder huur. Dat is de middelste van de 26 toegewezen huurverlagingen in Den Bosch, waarbij de huur vooraf in het midden op € 1.050 lag. Landelijk is de middelste verlaging € 282.
Openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, zaken over de huurprijs (artikel 7:249, 7:254 en 7:258 BW) waarin de huur na de uitspraak lager lag
De helft van de verlagingen lag hoger, de helft lager. Wat jouw woning scheelt, volgt uit haar eigen punten.
Den Bosch bestaat uit een oude binnenstad en nieuwe wijken, en veel van wat hier wordt verhuurd zit rond de grens tussen sociale huur en middenhuur.
De middelste zaak in het Bossche register haalt 138 punten. Tot en met 143 punten is een woning sociaal en hoort er een wettelijk maximum bij. Van 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, en dat geldt sinds 1 juli 2024 voor nieuwe contracten. Wie dicht bij de grens zit, ziet dat een paar punten meer of minder het verschil maakt tussen die twee.
Dat maakt natellen in Den Bosch gevoelig voor details. Telt de zolder mee als vertrek of als overige ruimte, hoe groot is de berging, is het energielabel nog geldig? Een verlopen label telt niet mee. In de oude binnenstad zijn panden vaak klein en onregelmatig van vorm. Wij beginnen met de oppervlakte uit het landelijk register.
In het register staan voor Den Bosch 266 zaken, waarvan 99 over gebreken. Daarmee is dat de grootste route, groter dan servicekosten (50), de aanvangshuur (36) en de puntentelling (24). In de zaken waarin de huur omlaag ging, was de middelste verlaging 366 euro per maand, bij een middelste huur van 1.050 euro.
Binnen de gemeente liggen de binnenstad met de Binnendieze, het Paleiskwartier bij het station, naoorlogse wijken als Boschveld, en Rosmalen, dat ook bij de gemeente hoort. Zayaz is met 13.504 woningen de grootste corporatie, gevolgd door BrabantWonen met 7.166. Voor hun huurders geldt dezelfde telling als voor huurders van een particulier. Van de 36.467 huurwoningen in de gemeente zijn er 25.571 van een corporatie.
Zien wat jouw woning volgens het stelsel mag kosten?
Check mijn huurElke stip is een postcodegebied waar de Huurcommissie al huurverlagingen toewees. Hoe groter de stip, hoe meer. Wat rood is hoort bij een postcode van Den Bosch zelf.
Wij hebben het openbaar register doorgeteld en per postcodegebied op de kaart gezet. Dit is de uitsnede rond Den Bosch, met de echte gemeentegrenzen.
Tik of beweeg over de kaart voor het gebied dat het dichtst bij ligt.
Bron: het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie, wettelijke grondslag artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, publiek domein. Wij tellen per postcodegebied en bewaren geen adressen. De kaart van het hele land staat op huurcommissie uitspraken.
Het register bevat geen adressen. Wat er wel in staat is het postcodegebied, de eerste vier cijfers. In Den Bosch liepen er zaken in 15 verschillende postcodegebieden, een compact aantal voor een stad van deze omvang. De gebieden hieronder zijn de gebieden waar er de meeste waren.
Het aantal is het aantal zaken dat de Huurcommissie in dat postcodegebied behandelde, over alle jaren in het register. Een gebied dat hier niet staat heeft er minder, en dat zegt iets over hoeveel huurders daar tot nu toe de weg vonden, niet over wat de wet daar toestaat. De cijfers voor alle plaatsen van het land staan op per stad. Alle uitspraken van het land, met een zoeker per postcodegebied, staan op huurcommissie uitspraken, en hoe een zaak per plaats afliep op de Huurcommissie.
In de gemeente 's-Hertogenbosch staan 36.467 huurwoningen. 70% daarvan is van een woningcorporatie, 30% van een particuliere verhuurder of belegger. Voor allebei geldt dezelfde puntentelling, en bij allebei kan de huur omlaag als die te hoog is.
Bij een corporatie gaat het vaak over de servicekosten of over onderhoud. Bij een particuliere verhuurder zit het verschil vaker in de kale huur zelf, zeker bij een nieuw contract. De telling is in beide gevallen dezelfde, en wij tellen hem per adres na.
Bron: CBS StatLine, voorraad woningen naar eigendom op 1 januari 2025, en de verantwoordingsinformatie van woningcorporaties over 2023 (Autoriteit woningcorporaties, open data), gewogen naar eigendomsaandeel.
Twee dingen lopen makkelijk door elkaar: de telling zelf en de WOZ-waarde. De eerste is in het hele land gelijk, de tweede hangt aan je adres.
Het woningwaarderingsstelsel staat in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en geldt in elke gemeente hetzelfde. Een vertrek levert overal een punt per vierkante meter op, een overige ruimte overal driekwart punt. De keuken, het sanitair, de verwarming per verwarmd vertrek en de buitenruimte hebben landelijk vaste puntenwaarden, en het energielabel telt overal even zwaar.
Ook de grenzen zijn landelijk. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, van 144 tot en met 186 punten valt zij onder de middenhuur, en vanaf 187 punten staat er geen maximum meer in de wet. Bij een ouder contract telt daarnaast de huurprijs waarmee je contract begon, afgezet tegen de grens die in dat jaar gold. Welke regels sinds 2024 gelden en voor welke contracten staat op wet betaalbare huur.
De WOZ-waarde is de enige post in de hele telling die van je adres afhangt, en in Den Bosch kan die post de doorslag geven. Omdat veel woningen vlak onder de grens van 143 punten zitten, bepalen de WOZ-punten vaak aan welke kant van die grens een woning valt. Samen maken de waarde en de waarde per vierkante meter ongeveer een derde uit van het puntentotaal van een gemiddelde huurwoning, met een begrenzing bij woningen die hoog uitkomen.
Daarom vragen wij je adres en niet je stad. De waarde loopt per straat uiteen, van de binnenstad tot Rosmalen. Wij halen de WOZ-waarde, het bouwjaar, de oppervlakte en het energielabel van jouw pand op uit het landelijk register en tellen daarmee na. Hoe die telling post voor post werkt, staat op huurpunten.
Vul je adres in en zie de telling van jouw woning.
Check mijn huurOver de telling, de cijfers en wat er in deze stad speelt. Staat je vraag er niet bij, kijk dan op alle vragen.
Nee. Het woningwaarderingsstelsel staat in een landelijke regeling en geldt in elke gemeente hetzelfde. De oppervlakte, de keuken, het sanitair, de verwarming, de buitenruimte en het energielabel leveren in Den Bosch precies evenveel punten op als ergens anders. Er bestaat geen gemeente die er een eigen puntentelling op nahoudt, en de tabel die bij een puntentotaal de hoogste huurprijs geeft is overal dezelfde.
Ja. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, en dan hoort er een wettelijk maximum bij uit de tabel. Vanaf 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, voor contracten die sinds 1 juli 2024 zijn ingegaan. Vanaf 187 punten bestaat er geen wettelijk maximum meer. Omdat een paar punten hier het verschil maken, is het verstandig om elke post na te tellen en niet op een schatting te varen.
Omdat het register de stad onder haar officiële naam vermeldt. Dat is dezelfde stad, dus de cijfers op deze pagina zijn die van de gemeente 's-Hertogenbosch. De gemeente is groter dan de binnenstad alleen: ook Rosmalen en Empel horen erbij.
In het openbaar register staan voor Den Bosch 78 beoordeelde zaken over de huur en de servicekosten. In 60 daarvan kreeg de huurder gelijk, dat is 77%. Per route verschilt dat. Wat het bij jou wordt, laat de telling van jouw adres zien.
Het aantal laat zien hoe vaak de Huurcommissie hier over een huur besliste, en dat hangt vooral samen met hoeveel huurwoningen een stad heeft. Of jouw huur te hoog is hangt af van de punten van jouw woning en van de huurprijs waarmee je contract begon.
Uit het openbaar uitspraakregister van de Huurcommissie. Dat register is openbaar op grond van artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en staat als open data online. Wij hebben alle 44.300 uitspraken doorgeteld en per plaats en per postcodegebied bij elkaar opgeteld. Adressen staan er niet in.
Gaat je huur niet omlaag, dan betaal je niets. Wat het kost als het wel lukt staat op no cure no pay, met een rekenschuif erbij.
Het woningwaarderingsstelsel is landelijk. Wat per stad verschilt is de WOZ-waarde en hoe de woningen zijn gebouwd, en dat is per stad na te lezen.
Ook per stad: Almere, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Delft, Den Haag, Enschede, Groningen, Haarlem, Hilversum, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Rotterdam, Schiedam, Zaandam, Zwolle.
Jij weet het meteen.